Sentenza del 04/05/2015 n. 168 - Comm. Trib. Prov. Macerata

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato l’avviso di rettifica e liquidazione relativo a un atto di compravendita del 2008. L’Agenzia aveva aumentato il valore dell’area da 16.250 euro a 40.000 euro, richiedendo maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale, oltre a interessi e sanzioni, per complessivi 3.116,40 euro. Sono stati contestati i vizi di notifica, la mancata allegazione e l’insufficiente motivazione delle stime UTE, l’utilizzo di valori riferiti ad aree PIP di altri Comuni e di atti successivi alla compravendita, nonché la violazione dell’articolo 74 della legge n. 865/1971, che prevede l’imposta di registro in misura fissa e l’esenzione dall’imposta ipotecaria per i trasferimenti di aree destinate a insediamenti produttivi.

La decisione

La Commissione tributaria ha accolto integralmente il ricorso e annullato l’avviso. Ha ritenuto sanati gli eventuali vizi di notifica perché i ricorrenti avevano potuto proporre compiutamente l’impugnazione. Ha inoltre giudicato insufficiente la motivazione dell’avviso, poiché la stima UTE richiamata per relationem si limitava a riportare valori tratti da aree PIP di Pollenza, Tolentino e Cingoli senza spiegare le caratteristiche, l’omogeneità e la comparabilità delle aree. In ogni caso, ha riconosciuto l’applicabilità dell’agevolazione prevista dall’articolo 74 della legge n. 865/1971 anche alla vendita diretta tra privati, purché l’acquirente sia l’effettivo utilizzatore dell’area PIP. Tale requisito è stato dimostrato mediante la convenzione di lottizzazione stipulata con il Comune di Treia, nella quale erano comprese le particelle oggetto della compravendita. L’Agenzia delle Entrate è stata condannata al pagamento delle spese di lite, liquidate in 800 euro, oltre accessori di legge.

Norme richiamate

• Articolo 74 della legge n. 865/1971

  Gli atti di trasferimento della proprietà delle aree previste dal titolo III della presente legge, nonché gli atti di concessione del diritto di superficie sulle aree stesse sono soggetti all'imposta fissa minima di registro e sono esenti da imposta ipotecaria.

  L’agevolazione fiscale si applica ai trasferimenti di aree inserite nei PIP non soltanto quando il venditore è il Comune che abbia previamente espropriato i terreni, ma anche quando la cessione avviene direttamente tra privati. È necessario che l’acquirente dimostri di essere il soggetto destinato a utilizzare l’area per la realizzazione dell’insediamento produttivo, ad esempio mediante una convenzione di lottizzazione con il Comune.

• Articolo 27 della legge n. 865/1971

  Richiamato per descrivere il procedimento ordinario di assegnazione delle aree PIP da parte del Comune agli utilizzatori, senza escludere l’applicazione dell’agevolazione nei trasferimenti diretti tra privati aventi la medesima finalità.

• Articolo 51, comma 3, del DPR n. 131/1986

  Richiamato con riferimento ai criteri temporali e comparativi utilizzabili dall’Amministrazione finanziaria per rettificare il valore dichiarato negli atti soggetti a imposta di registro. La decisione ha comunque fondato l’annullamento soprattutto sull’insufficiente motivazione e sull’inadeguatezza dei valori comparativi utilizzati.

• Cassazione, sentenze n. 17762/2002 e n. 1044/2010

  Il vizio di notifica viene sanato quando il destinatario, venuto a conoscenza dell’atto, propone tempestivamente e compiutamente l’impugnazione, dimostrando di aver esercitato il proprio diritto di difesa.

• Consiglio di Stato, sentenza n. 1219/2009

  Richiamata per la comune finalità dei trasferimenti di aree PIP, ossia agevolare la realizzazione di insediamenti produttivi attraverso procedure più rapide e una tassazione ridotta.

Massime di principio

• L’agevolazione fiscale per le aree PIP può spettare anche quando la compravendita avviene direttamente tra privati, non essendo indispensabile che il Comune sia il venditore o che vi sia stata una precedente espropriazione.
• L’acquirente deve poter dimostrare concretamente di essere il soggetto utilizzatore dell’area e di voler realizzare l’insediamento produttivo previsto dal piano; una convenzione di lottizzazione o analogo atto comunale può costituire prova decisiva.
• Gli atti di rettifica del valore devono spiegare in modo verificabile il procedimento estimativo e la comparabilità degli immobili utilizzati come parametro. Il semplice richiamo a stime precedenti, prive di analisi delle caratteristiche delle aree, può comportare l’annullamento dell’atto.
• I valori comparativi devono riguardare aree sufficientemente omogenee per ubicazione, accessibilità, infrastrutture, sviluppo economico e caratteristiche urbanistiche; il mero riferimento a terreni situati in altri Comuni non è necessariamente adeguato.
• In presenza dei requisiti sostanziali per l’agevolazione, il trasferimento dell’area PIP dovrebbe scontare l’imposta di registro in misura fissa e beneficiare dell’esenzione dall’imposta ipotecaria, secondo l’interpretazione adottata dalla sentenza.