Sentenza del 04/05/2015 n. 421 - Comm. Trib. Prov. Bergamo

Esito

La controversia

La controversia riguardava l’assoggettabilità a tassazione separata, ai sensi degli artt. 17 e 67, comma 1, lett. b), del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR), della plusvalenza realizzata mediante la vendita di un fabbricato destinato alla demolizione e alla successiva ricostruzione. L’Amministrazione finanziaria sosteneva che l’operazione dovesse essere trattata come cessione di un terreno edificabile, presumibilmente in ragione della destinazione urbanistica dell’area e della consapevolezza dell’acquirente e del venditore circa la futura demolizione del fabbricato. La decisione ha invece distinto la vendita di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria dalla vendita di un’area già edificata, anche quando l’edificio esistente sia destinato a essere demolito.

La decisione

La tassazione prevista per le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni edificabili non è stata ritenuta applicabile alla vendita di un fabbricato esistente, anche se destinato alla demolizione e alla ricostruzione. La norma non può essere estesa analogicamente a una fattispecie diversa da quella espressamente prevista: oggetto della cessione era il fabbricato e non un terreno edificabile autonomamente considerato. Ne consegue l’esclusione della plusvalenza dalla specifica disciplina di tassazione separata prevista per i terreni edificabili.

Norme richiamate

• Art. 17 del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR)

  Tassazione separata delle plusvalenze nei casi previsti dalla legge

  La disposizione opera solo nei casi espressamente individuati dalla normativa e non consente di estendere la tassazione separata a fattispecie diverse da quelle tipizzate.

• Art. 67, comma 1, lett. b), del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR)

  Plusvalenze realizzate mediante la cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici

  La norma riguarda la cessione di terreni edificabili e non la cessione di fabbricati già esistenti. La qualificazione non cambia per il solo fatto che il fabbricato sia destinato alla demolizione e alla successiva ricostruzione.

Massime di principio

• Ai fini fiscali, deve essere individuato l’effettivo oggetto della compravendita: la vendita di un fabbricato esistente non diventa automaticamente vendita di terreno edificabile solo perché l’immobile sarà demolito.
• La disciplina sulle plusvalenze dei terreni edificabili è di stretta interpretazione e non può essere applicata per analogia a una cessione diversa, quale quella di un’area già edificata.
• La destinazione urbanistica dell’area, il progetto di demolizione e ricostruzione e la consapevolezza delle parti possono descrivere l’operazione economica, ma non modificano da soli la natura giuridica del bene ceduto.
• La situazione può essere diversa se viene ceduto un mero rudere privo di una reale consistenza edilizia o se il contratto ha a oggetto sostanzialmente un terreno non più qualificabile come fabbricato: in tali casi occorre valutare concretamente lo stato del bene e il contenuto dell’atto.