Cassazione Civile, Sentenza n. 34/2024 del 02/01/2024

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza della Corte d'Appello di Catania che aveva disposto il trasferimento coatto ex art. 2932 c.c. di una villetta oggetto di un contratto preliminare (stipulato 21/07/2007 e integrato 24/10/2008). Il ricorrente sosteneva che l'immobile realizzato fosse sostanzialmente diverso da quello promesso, con cambio di destinazione d'uso di cantina e locale tecnico in locali abitabili, configurando una variazione essenziale ai sensi della normativa urbanistica regionale (art. 12 LR Sicilia n.16/2016) e richiedendo pertanto nuovo permesso di costruire; inoltre deduceva vizi per scadenza della concessione edilizia e violazioni del DPR 380/2001 (art. 46 e art.15) e mancata acquisizione della dichiarazione di coerenza catastale (L. n.52/1985). Contestava in sostanza la possibilità di applicare l'art. 2932 c.c. per trasferimento coatto.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso principale e dichiarato inammissibile per tardività il ricorso incidentale adesivo proposto dalla B D SRL. La Corte ha condiviso le valutazioni di merito (CTU, Tribunale e Corte d'Appello) secondo cui le difformità erano parziali e non essenziali: le modifiche erano limitate, suscettibili di regolarizzazione (richiesta di rinnovo della concessione, variante in corso d'opera o segnalazione certificata di inizio attività per varianti non essenziali), e alcuni interventi abusivi potevano essere eliminati (es. allacci idrici e scarichi). Pertanto non sussisteva ostacolo alla pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c. Il ricorso è stato quindi respinto; Pagano e la B D SRL sono stati condannati in solido al pagamento delle spese di giudizio in Cassazione, liquidate in euro 8.500 più 200 per esborsi e oneri accessori; inoltre è stata rilevata l'eventuale integrazione del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 DPR 115/2002.

Norme richiamate

• art. 2932 cod. civ.

  Consente la pronuncia di trasferimento coatto ex preliminare quando il bene non presenti una difformità tale da renderlo sostanzialmente diverso da quello pattuito; la Corte ha ritenuto applicabile il rimedio perché le difformità erano parziali e regolarizzabili

• D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), art. 46 e art. 15

  La nullità prevista dall'art.46 (mancanza titolo abilitativo) impedisce il trasferimento solo se manca totalmente il titolo o sussiste una difformità integrale; l'art.15 regola efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire: la Corte ha ritenuto che le opere non ultimate potessero essere regolarizzate secondo le previsioni regionali

• L.R. Sicilia n.16/2016 (recepimento DPR 380/2001), art. 6, art.10, art.12

  La normativa regionale consente proroghe e disciplina le varianti: varianti non essenziali possono essere realizzate mediante SCIA e varianti in corso d'opera, per cui la trasformazione contestata non è stata considerata variazione essenziale che richieda necessariamente nuovo permesso di costruire

• L. 28 febbraio 1985 n. 47, art. 40

  Rilevante nella giurisprudenza sulla esecuzione specifica: impedisce il trasferimento se l'immobile è privo del titolo abilitativo o presenta totale difformità, ma non se la difformità è parziale e regolarizzabile

• L. n.52/1985 (dichiarazione di coerenza catastale)

  La mancata acquisizione della dichiarazione di coerenza catastale non ha impedito la pronuncia ex art. 2932 c.c. quando l'immobile è ancora in costruzione e l'accatastamento è posteriore al completamento

• D.M. 2 aprile 1968 (standard urbanistici)

  Il mutamento della destinazione d'uso può incidere sugli standard; tuttavia la Corte ha ritenuto che, nel caso concreto, le modifiche erano compatibili con la destinazione residenziale e non violassero gli standard in misura da ostacolare il trasferimento

• Codice di procedura civile: art. 360 c.p.c., art. 391-bis e art. 380-bis c.p.c., art. 366 c.p.c., art. 334 c.p.c., artt. 325-327 c.p.c.

  Richiamate per i motivi di cassazione, per la procedura di valutazione di manifesta infondatezza e per la regola sulla tardività del ricorso incidentale adesivo; la Corte ha applicato le norme procedurali per dichiarare inammissibile il ricorso incidentale tardivo

• D.P.R. n.115/2002 art.13

  Rilevato l'obbligo di integrazione del contributo unificato per il ricorso principale e per l'eventuale ricorso incidentale, come previsto dalla norma

Massime di principio

• La pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c. è ammissibile anche quando l'immobile presenta difformità urbanistiche purché queste siano parziali e regolarizzabili; la sussistenza o meno della soglia di 'difformità essenziale' si valuta caso per caso sulla base di CTU e elementi di fatto
• La totale assenza del titolo abilitativo o una difformità integrale rispetto al permesso di costruire impediscono il trasferimento coatto; in presenza di licenza/concessione esistente la mera incompleta corrispondenza non determina automaticamente nullità del trasferimento
• Modifiche che incidono sulla destinazione d'uso possono essere particolarmente rilevanti se alterano gli standard urbanistici prescritti (DM 2/4/1968); se tali modifiche sono eliminabili o non mutano le caratteristiche essenziali dell'immobile, non ostano al rimedio specifico
• La scadenza del permesso di costruire non esclude automaticamente la regolarizzazione delle opere residue: la normativa regionale e nazionale prevede strumenti (rinnovo, variante, SCIA) che possono rendere compatibile il completamento e il successivo trasferimento
• In giudizio è essenziale l'apporto di una consulenza tecnica accurata: il giudice di merito fonda sulla CTU la valutazione della rilevanza delle difformità, valutazione che in Cassazione è sindacata in via limitata (verifica di omessa applicazione di norme o grave vizio motivazionale)
• Le questioni processuali: un controricorso adesivo è soggetto ai termini ordinari di impugnazione e può essere dichiarato inammissibile se proposto oltre i termini; le spese seguono la soccombenza