Sentenza del 07/12/2017 n. 1758 - Comm. Trib. Reg. per il Piemonte

Esito

La controversia

La controversia riguarda la decadenza dall’agevolazione "prima casa" prevista dall’art. 1 della Tariffa, parte I, nota II-bis, allegata al D.P.R. 131/1986. In caso di vendita dell’immobile entro cinque anni dall’acquisto agevolato, il contribuente conserva il beneficio se acquista, entro un anno dalla vendita, un altro immobile da destinare a propria abitazione. La questione consisteva nello stabilire se tale nuovo acquisto dovesse risultare da un atto pubblico o da una scrittura privata autenticata e opponibile ai terzi, oppure se fosse sufficiente una semplice scrittura privata, purché l’acquisto fosse effettivo e non simulato.

La decisione

La decisione ha stabilito che, per evitare la decadenza, è sufficiente concludere entro un anno dalla vendita un contratto di compravendita anche mediante una mera scrittura privata. La norma non richiede che l’atto sia opponibile ai terzi, ma soltanto che il nuovo acquisto sia reale, effettivo e non simulato. Pertanto, la decadenza non può essere affermata esclusivamente perché il nuovo acquisto non risulta da un atto pubblico o da una scrittura privata autenticata.

Norme richiamate

• Art. 1 della Tariffa, parte I, nota II-bis, allegata al D.P.R. 131/1986

  Il contribuente che vende l'immobile acquistato fruendo delle agevolazioni prima casa, per non decadere dalle stesse, deve acquistare un nuovo immobile entro un anno dalla vendita.

  La disposizione richiede un acquisto effettivo di un nuovo immobile entro un anno dalla vendita infraquinquennale. Non impone, quale requisito autonomo, che il contratto sia stipulato con atto pubblico o che sia opponibile ai terzi; è sufficiente una compravendita reale e non simulata.

• D.P.R. 131/1986, Tariffa, parte I

  La disciplina dell’imposta di registro e delle agevolazioni prima casa va interpretata verificando la sostanza dell’operazione: l’acquisto deve essere realmente perfezionato, mentre la forma documentale non può essere aggravata oltre quanto espressamente previsto dalla legge.

Massime di principio

• La vendita dell’abitazione acquistata con agevolazione prima casa entro cinque anni comporta, in via generale, la decadenza, salvo che il contribuente acquisti un altro immobile entro un anno dalla vendita.
• Ai fini del mantenimento dell’agevolazione, conta l’effettività del nuovo acquisto e non necessariamente la forma dell’atto o la sua opponibilità ai terzi.
• Una scrittura privata può essere sufficiente se documenta una compravendita reale, perfezionata entro il termine annuale e non meramente simulata.
• Il contribuente deve comunque essere in grado di dimostrare l’autenticità dell’operazione, il pagamento del prezzo e l’effettivo trasferimento dei diritti acquistati.
• Il mancato riacquisto entro un anno, oppure l’inesistenza o simulazione del nuovo acquisto, determina la decadenza dall’agevolazione e il recupero della maggiore imposta, oltre agli accessori previsti.