Cassazione Civile, Ordinanza n. 03805/2026 del 19/02/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita, intervenuta nel 2005, della nuda proprietà di un appartamento con annessa cantina, con riserva di usufrutto in capo al venditore. Quest'ultimo aveva acquistato l'immobile anni prima e, a seguito della notifica di un precetto per rate di mutuo rimaste insolute, si era rivolto a un familiare avvocato; durante gli incontri con i congiunti, gli era stata prospettata la necessità di transigere con la banca per evitare la vendita forzata dell'immobile. Secondo la ricostruzione del venditore, la sorella si era offerta di anticipare le somme necessarie a condizione che egli trasferisse la nuda proprietà al nipote, dietro un corrispettivo che, nella sua prospettazione, era stato rappresentato come congruo rispetto al valore del bene. Solo successivamente avrebbe scoperto che nel contratto risultava indicato che il prezzo era stato versato al venditore, mentre in realtà era stato pagato direttamente alla banca dalla sorella; inoltre il prezzo di trasferimento risultava molto inferiore al valore di mercato dell'immobile. In primo grado il venditore aveva chiesto in via principale l'annullamento del contratto per dolo e, in subordine, il risarcimento del danno ex art. 1440 c.c. parametrato alla differenza tra valore di mercato e prezzo pattuito; il tribunale aveva accolto la domanda risarcitoria. La corte d'appello aveva respinto il gravame dell'acquirente, ritenendo che non vi fosse un dolo determinante del consenso, ma che la complessiva condotta dei familiari e dell'acquirente avesse inciso sulle condizioni contrattuali, integrando un dolo incidente. Nel ricorso per cassazione l'acquirente ha dedotto: (1) violazione degli artt. 1440 c.c. e 115 c.p.c., sostenendo che la corte territoriale avesse in sostanza riesaminato i fatti e che il venditore non avesse provato tutti gli elementi del dolo, in particolare il nesso tra il preteso silenzio sul valore del bene e la determinazione del contenuto del contratto; (2) nullità della sentenza per motivazione apparente, assumendo che il giudice d'appello avesse fondato la decisione su mere valutazioni soggettive circa l'approfittamento dei familiari; (3) violazione e falsa applicazione dell'art. 1337 c.c., sostenendo che, essendo stata esclusa la sussistenza di un vizio del consenso, mancasse la prova della violazione della regola di correttezza idonea a fondare la tutela ex art. 1440 c.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibili il primo e il terzo motivo perché miravano, sotto la veste formale della violazione di legge, a ottenere un nuovo esame del merito e una diversa ricostruzione della vicenda negoziale, attività preclusa in sede di legittimità. Ha inoltre respinto il secondo motivo, giudicandolo manifestamente infondato, poiché la motivazione della sentenza d'appello era stata ritenuta concretamente percepibile, non apparente, e idonea a spiegare il ragionamento seguito dal giudice di merito. La Corte ha confermato che la corte territoriale aveva distinto correttamente tra dolo determinante e dolo incidente, rilevando che il raggiro non aveva inciso sulla formazione del consenso in sé, ma sulle condizioni economiche della vendita; ciò consente il solo risarcimento del danno, non l'annullamento. Il ricorrente è stato condannato alle spese del giudizio di legittimità e al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1439 c.c.

  richiamato come base della domanda principale di annullamento per dolo determinante del consenso; la Corte ne presuppone l'operatività solo quando il raggiro incide causalmente sulla volontà contrattuale.

• art. 1440 c.c.

  la Corte conferma che il dolo incidente, quando influisce solo sulle condizioni della contrattazione e non sulla scelta di contrarre, può dare luogo al risarcimento del danno e non all'annullamento.

• art. 115 c.p.c.

  invocato dal ricorrente, ma la doglianza è stata ritenuta sostanzialmente diretta a rivalutare i fatti, e quindi inammissibile in cassazione.

• art. 1337 c.c.

  richiamato dal ricorrente per sostenere la mancanza di prova della violazione della buona fede; la Corte rileva che la censura replica quelle già svolte sul dolo incidente e non individua una reale violazione di legge.

• art. 360, comma primo, n. 5, c.p.c.

  richiamato in relazione alla censura di motivazione apparente; la Corte ribadisce che il controllo di legittimità sulla motivazione è ridotto al minimo costituzionale.

• art. 12 preleggi

  evocato per l'interpretazione della riforma dell'art. 360, n. 5, c.p.c., in senso restrittivo del sindacato sulla motivazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  fondamento della condanna al versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 1, comma 17, L. 24 dicembre 2012, n. 228

  norma che ha introdotto il meccanismo dell'ulteriore contributo unificato richiamato nel dispositivo.

• art. 1-bis dell'art. 13 d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  richiamato nel dispositivo come parametro del contributo unificato aggiuntivo.

Massime di principio

• In sede di legittimità, la deduzione di violazione di legge non può essere utilizzata per ottenere un nuovo scrutinio dei fatti: se la censura investe la ricostruzione della vicenda concreta o la valutazione delle prove, essa è inammissibile salvo i limiti del vizio motivazionale.
• La distinzione tra dolo determinante e dolo incidente è rimessa al giudice di merito: il primo comporta l'annullamento del contratto quando il raggiro incide sulla formazione del consenso; il secondo, quando incide solo sulle condizioni economiche della stipulazione, legittima il risarcimento del danno.
• Il dolo incidente ricorre anche quando il raggiro non determina la volontà di contrarre ma altera la percezione della congruità del prezzo o delle condizioni contrattuali, con conseguente tutela risarcitoria e non caducatoria.
• La censura di motivazione apparente è ammissibile solo se la motivazione sia mancante, incomprensibile o solo graficamente esistente; non basta lamentare una motivazione ritenuta insufficiente o non condivisibile.
• Quando il giudice di merito esplicita, con argomentazione concreta, le ragioni dell'esclusione del vizio del consenso e dell'affermazione dell'incidenza della condotta sulle condizioni contrattuali, la motivazione non può dirsi apparente.

Come è indicizzato