Cassazione Civile, Ordinanza n. 18325/2026 del 06/06/2026

Esito

La controversia

Le proprietarie di alcuni immobili colpiti da vincolo idrogeologico a seguito dell’alluvione del 1994 avevano impugnato avvisi di accertamento ICI relativi agli anni 2002, 2003 e 2004. La Commissione tributaria provinciale aveva accolto il ricorso, ma in appello la Commissione tributaria regionale del Piemonte, in sede di rinvio disposto dalla Cassazione, aveva riformato la decisione e ritenuto congrua la base imponibile determinata dal Comune, utilizzando come parametro il prezzo di una compravendita intervenuta nel 2004. Le contribuenti hanno ricorso per cassazione denunciando violazione dell’art. 5, comma 5, d.lgs. 504/1992 e delle norme processuali indicate, sostenendo che: il valore venale doveva essere determinato alla data del 1° gennaio di ciascun anno di imposta, sicché il prezzo di un atto del 6 agosto 2004 era irrilevante per le annualità 2002 e 2003 e non poteva essere assunto automaticamente per il 2004; la norma impone l’uso dei parametri legali (zona, indice edificatorio, destinazione d’uso, oneri di adattamento, prezzi medi di aree analoghe), non del prezzo di vendita dello stesso bene; la CTR non avrebbe inoltre dato corretta attuazione al principio di diritto enunciato nel precedente giudizio di rinvio, omettendo di accertare il minor valore derivante dal vincolo idrogeologico.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondato il giudizio espresso dalla CTR perché non conforme ai criteri tassativi dell’art. 5, comma 5, d.lgs. 504/1992 e al principio di diritto già enunciato nel precedente rinvio. Ha affermato che il vincolo idrogeologico non elimina la natura edificabile dell’area, ma incide solo sulla concreta quantificazione del valore venale e quindi della base imponibile. Poiché la CTR aveva fondato la valutazione essenzialmente sul prezzo di una vendita stipulata nel 2004, senza svolgere una verifica puntuale dei parametri normativi e senza adeguarsi al dictum rescindente, la sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Piemonte, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 5, comma 5, D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504

  "Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche"

  I criteri indicati dalla norma sono tassativi e devono essere tutti considerati nella determinazione del valore imponibile; non è corretto ancorare la base imponibile al solo prezzo di una compravendita del bene, specie se successiva alla data di riferimento dell’imposta.

• art. 2 D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504

  La qualificazione di area fabbricabile deriva dalla sua inserzione nello strumento urbanistico; i vincoli pubblicistici non escludono la fabbricabilità ai fini tributari, ma possono incidere sul valore di mercato.

• art. 360, n. 3, c.p.c.

  È il vizio dedotto in cassazione per violazione e falsa applicazione di legge.

• artt. 7, 32, 63, comma 4, D.Lgs. 546/1992

  Richiamati dalle ricorrenti a sostegno delle censure sulla disciplina del processo tributario e sull’istruzione probatoria.

• art. 183, comma 6, c.p.c.

  Richiamato dalle ricorrenti nel quadro delle censure processuali, senza che la Corte ne faccia applicazione autonoma.

• artt. 115 e 116 c.p.c.

  Richiamati dalle ricorrenti come norme sulla valutazione delle prove, ma la Corte ha risolto la questione principalmente in termini di corretta applicazione della disciplina sostanziale sul valore imponibile.

Massime di principio

• Nella determinazione del valore imponibile delle aree fabbricabili ai fini ICI, il giudice deve applicare in modo vincolato i parametri dell’art. 5, comma 5, d.lgs. 504/1992, valutando con riferimento alla data del 1° gennaio di ciascun anno d’imposta tutti gli indici normativi previsti.
• Il prezzo di una compravendita del bene può costituire un elemento di valutazione, ma non può da solo sostituire l’apprezzamento richiesto dalla legge né prevalere sui criteri legali relativi a ubicazione, edificabilità, destinazione d’uso, oneri di adattamento e prezzi di aree analoghe.
• La presenza di un vincolo pubblicistico o idrogeologico non esclude la natura edificabile dell’area se questa risulta tale nello strumento urbanistico; il vincolo incide soltanto sul minor valore di mercato del bene e quindi sulla base imponibile.
• In sede di rinvio, il giudice di merito deve attenersi al principio di diritto enunciato dalla Cassazione e rinnovare l’accertamento nei limiti tracciati dal dictum rescindente; una decisione che se ne discosti è errata in diritto.
• La determinazione del valore dell’area fabbricabile non può essere affidata a una valutazione equitativa sganciata dai criteri normativi, ma deve risultare da un giudizio estimativo conforme al dato positivo.

Come è indicizzato