Ordinanza del 30/01/2018 n. 2189 - Corte di Cassazione

Accertamento del valore immobiliare e stima UTE

La pronuncia riguarda due avvisi di rettifica e liquidazione emessi nei confronti di B.B. e C.M. per imposte di registro, ipotecaria e catastale relative all’anno 2011 e a due compravendite aventi a oggetto un compendio immobiliare sito in Bologna, via Gaibara.

L’Agenzia delle entrate aveva rettificato il valore degli immobili sulla base di una stima dell’UTE. La Commissione tributaria regionale dell’Emilia Romagna aveva accolto l’appello dei contribuenti e annullato gli avvisi, ritenendo non decisiva la sola perizia dell’UTE e ingiustificate le riprese fiscali, anche in considerazione dei minimi scostamenti tra i valori stimati e quelli dichiarati e della normale oscillazione dei prezzi di mercato.

Motivi del ricorso per cassazione

L’Agenzia delle entrate ha proposto ricorso affidato a tre motivi, contestando:

• il vizio di motivazione apparente o perplessa della sentenza d’appello;
• la violazione di norme sostanziali, tra cui l’art. 51 del D.P.R. n. 131 del 1986;
• la valutazione della CTR circa l’insufficienza probatoria della stima UTE;
• l’omessa considerazione dell’incidenza fiscale di una piscina presente nell’immobile, ritenuta abusiva e allo stato grezzo.

I contribuenti hanno resistito con controricorso e memoria.

Valore probatorio della stima UTE

La Corte ha ribadito che, quando la rettifica del valore di un immobile si fonda su una stima dell’UTE, tale documento ha il valore di una semplice perizia di parte. La sua provenienza da un’articolazione dell’Amministrazione finanziaria non le attribuisce, quindi, efficacia probatoria privilegiata o sufficienza automatica a fondare l’atto impositivo.

Il giudice di merito deve verificare concretamente:

• l’attendibilità della stima;
• la sua idoneità a superare le contestazioni formulate dal contribuente;
• la capacità dell’elaborato di dimostrare i maggiori valori richiesti dall’Amministrazione;
• la compatibilità dello scostamento con le normali oscillazioni dei valori di mercato.

La stima non può essere considerata, di per sé sola, sufficiente a sostenere la rettifica se non è accompagnata da elementi idonei a comprovare il maggiore valore attribuito all’immobile.

Motivazione della sentenza e contestazioni del contribuente

La Corte ha escluso che la sentenza della CTR fosse affetta da motivazione apparente o perplessa. Il percorso argomentativo era infatti comprensibile, poiché fondato sulla non decisività probatoria della sola stima UTE e sull’assenza di ulteriori elementi di riscontro, anche in presenza di uno scostamento minimo rispetto al valore dichiarato.

Il giudice deve comunque esplicitare le ragioni del proprio convincimento dopo avere esaminato la stima e le contestazioni del contribuente. Nel giudizio di legittimità, inoltre, l’Amministrazione, in ossequio al principio di autosufficienza del ricorso per cassazione e ai limiti propri di tale giudizio, avrebbe dovuto indicare le parti pertinenti della perizia che la CTR avrebbe valutato in modo insufficiente o erroneo. Secondo la Corte, tale indicazione mancava del tutto, anche con riguardo alla necessaria valutazione delle oscillazioni dei valori di mercato.

Rilevanza fiscale della piscina abusiva allo stato grezzo

La Corte ha accolto il secondo motivo di ricorso, relativo alla mancata considerazione fiscale di una piscina presente nell’immobile, esclusa dalla CTR perché abusiva e ancora allo stato grezzo.

Il carattere illecito di un eventuale abuso edilizio non può determinare un trattamento fiscale di favore per il proprietario. L’Amministrazione deve pertanto valutare l’immobile secondo il suo comune apprezzamento commerciale, senza escludere automaticamente dal valore le opere abusive.

La Corte ha inoltre ritenuto irrilevante che la piscina fosse allo stato grezzo. Ha richiamato il principio generale dell’art. 2645-bis c.c., secondo cui si considera esistente l’edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, ritenendo tale principio applicabile anche in materia fiscale. Sono stati richiamati, sul punto, i precedenti della Cassazione n. 29158 del 28 novembre 2011 e n. 18211 del 16 settembre 2016.

Esito del giudizio

La Corte ha:

• accolto il secondo motivo di ricorso;
• rigettato il primo e il terzo motivo;
• cassato la sentenza d’appello in relazione al motivo accolto;
• rinviato la causa alla Commissione Tributaria Regionale dell’Emilia Romagna;
• demandato al giudice del rinvio anche la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Il giudice del rinvio dovrà procedere alle verifiche indicate dalla Corte, in particolare in ordine alla rilevanza fiscale della piscina e alla corretta valutazione dell’immobile secondo il comune apprezzamento commerciale.

Riferimenti e dati della pronuncia

La decisione è stata resa ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c., come modificato dal D.L. 31 agosto 2016, n. 168, convertito con modificazioni dalla L. 25 ottobre 2016, n. 197.

Sono richiamati, tra gli altri:

• art. 51 del D.P.R. n. 131 del 1986;
• art. 52 del D.P.R. n. 131 del 1986;
• art. 1, comma 497, della legge finanziaria 2006;
• art. 12 del D.L. n. 70 del 1988;
• art. 2645-bis c.c.;
• Cass. n. 9357 dell’8 maggio 2015;
• Cass. n. 11325 del 29 agosto 2001;
• Cass. n. 29158 del 28 novembre 2011;
• Cass. n. 18211 del 16 settembre 2016.

La decisione è stata assunta a Roma il 19 dicembre 2017 e depositata in cancelleria il 30 gennaio 2018.