Sentenza del 13/12/2019 n. 1462 - Comm. Trib. Reg. per la Liguria

Esito

La controversia

La società ha impugnato l'accertamento ICI relativo all'anno 2011, contestando l'assoggettamento delle aree a imposta come aree fabbricabili ai sensi dell'art. 5, comma 6, del d.lgs. 504/1992. Ha sostenuto che alcune unità immobiliari del complesso erano già ultimate e che, conseguentemente, la tassazione avrebbe dovuto riguardare i fabbricati e non l'intera area edificabile. In via ulteriore, ha lamentato la violazione delle norme sull'accertamento con adesione.

La decisione

La Commissione tributaria regionale ha accolto l'appello, riformato la sentenza di primo grado e annullato l'avviso di accertamento. Il giudice ha ritenuto che l'intervento edilizio fosse sostanzialmente ultimato e ha applicato il principio secondo cui, una volta ultimate alcune unità immobiliari, l'area residua relativa alle opere non completate assume natura pertinenziale rispetto agli immobili già realizzati e non può essere tassata autonomamente come area fabbricabile. Le spese di giudizio sono state compensate.

Norme richiamate

• Art. 2, comma 1, lettera a), d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504

  Per fabbricato si intende l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano, considerandosi parte integrante del fabbricato l'area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza; il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all'imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato.

  La norma definisce il fabbricato ai fini ICI e include nella sua nozione anche l'area occupata dalla costruzione e quella pertinenziale. L'imposizione sul fabbricato decorre dall'ultimazione dei lavori o, se precedente, dall'utilizzazione.

• Art. 5, comma 6, d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504

  In caso di utilizzazione edificatoria dell'area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero [...] la base imponibile è costituita dal valore dell'area, la quale è considerata fabbricabile [...] fino alla data di ultimazione dei lavori [...] ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato [...] è comunque utilizzato.

  Durante i lavori, l'area può essere tassata in base al proprio valore edificatorio, senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera. Tuttavia, tale regime termina quando i lavori sono ultimati o il fabbricato viene utilizzato.

• Art. 6, d.lgs. 19 giugno 1997, n. 218

  La società ha invocato la disciplina dell'accertamento con adesione, sostenendo che il Comune non avesse dato adeguato seguito alla relativa istanza. Il motivo non ha determinato l'esito della controversia, poiché la decisione è stata fondata principalmente sulla natura delle aree e sull'ultimazione delle unità immobiliari.

• Cass. trib., 8 maggio 2013, n. 17035; Cass., sez. VI, 28 giugno 2012, n. 11024; Cass. trib., 23 dicembre 2004, n. 23347

  Una volta ultimate alcune unità immobiliari di un complesso, l'area residua sulla quale i lavori non sono stati completati può assumere natura di pertinenza delle unità già realizzate e non può essere assoggettata autonomamente a ICI come area fabbricabile.

Massime di principio

• Quando, nell'ambito di un intervento edilizio unitario, alcune unità immobiliari risultano ultimate o utilizzate, non è automaticamente legittimo tassare l'intera area residua come area fabbricabile.
• L'area non ancora interessata dal completamento dei lavori può essere considerata pertinenza dei fabbricati già realizzati, con conseguente esclusione della tassazione autonoma come area edificabile, se sussiste un effettivo rapporto pertinenziale e funzionale.
• La data di ultimazione dei lavori o, se precedente, quella di effettivo utilizzo del fabbricato è decisiva per determinare il passaggio dalla tassazione dell'area edificabile alla tassazione del fabbricato.
• La classificazione catastale come immobile in corso di costruzione non è necessariamente decisiva: il giudice può valorizzare l'effettiva ultimazione o utilizzazione delle unità immobiliari e la struttura complessiva dell'intervento.
• Il contribuente deve fornire adeguata documentazione, come titoli edilizi, dichiarazioni di fine lavori, planimetrie, accatastamenti e prove dell'utilizzo; tuttavia, anche l'avviso di accertamento può contenere elementi idonei a dimostrare l'esistenza di più unità immobiliari già realizzate.
• La decisione riguarda l'ICI e i principi richiamati devono essere verificati anche rispetto alla disciplina applicabile al tributo locale vigente nel periodo considerato.