Sentenza del 13/11/2015 n. 23235 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società contestava l'avviso di liquidazione con cui l'Agenzia delle Entrate aveva richiesto maggiore imposta di registro per Euro 53.714,00 in relazione al conferimento di un compendio immobiliare. Sosteneva che, ai fini della determinazione della base imponibile, dovessero essere dedotte anche le iscrizioni ipotecarie gravanti sugli immobili, comprese quelle relative a garanzie per obbligazioni di terzi, per complessivi Euro 774.115,05. Deduceva la violazione e falsa applicazione dell'art. 50 del D.P.R. n. 131/1986 e il vizio di motivazione della sentenza regionale.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso e confermato la legittimità dell'avviso di liquidazione. Ha stabilito che dalla base imponibile possono essere sottratti soltanto le passività e gli oneri effettivamente inerenti al bene immobile o al diritto reale trasferito e collegati al conferimento. Non sono invece deducibili le iscrizioni ipotecarie poste a garanzia di obbligazioni personali del conferente o di terzi, quando tali obbligazioni restano a carico di soggetti diversi dalla società conferitaria e l'ipoteca comporta un onere solo eventuale, subordinato all'inadempimento dell'obbligato principale. La società è stata inoltre condannata al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in Euro 3.500, oltre alle spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131/1986, art. 50

  Per gli atti costitutivi e per gli aumenti di capitale o di patrimonio di società o di enti, diversi dalle società...., con conferimento di immobili o diritti reali immobiliari, la base imponibile è costituita dal valore dei beni o diritti conferiti al netto delle passività e degli oneri accollati alle società [...] nonchè delle spese e degli oneri inerenti alla costituzione o all'esecuzione dell'aumento.

  Sono deducibili dalla base imponibile soltanto i pesi, le passività e gli oneri inerenti al bene immobile o al diritto reale trasferito e collegati causalmente al conferimento. Non sono deducibili garanzie ipotecarie relative a obbligazioni di terzi rimaste a carico di soggetti diversi dalla società conferitaria.

• Direttiva CEE n. 335/1969, art. 5

  L'imposta è liquidata [...] sul valore reale dei beni di qualsiasi natura conferiti o da conferire dai soci, previa deduzione delle obbligazioni assunte e degli oneri sopportati dalla società a causa di ciascun conferimento.

  Il riferimento agli oneri sostenuti dalla società a causa di ciascun conferimento impone di verificare il collegamento effettivo tra la passività e l'acquisizione del bene, escludendo deduzioni indiscriminate che possano ridurre artificiosamente l'imposta.

• Cass. civ., sez. VI-5, ordinanza n. 3444 del 14 febbraio 2014

  Richiamata a sostegno del principio secondo cui rilevano soltanto gli oneri inerenti al bene o al diritto reale immobiliare oggetto del trasferimento.

• Cass. civ., sez. V, sentenza n. 16768 del 27 novembre 2002

  Richiamata per confermare che le passività deducibili devono essere effettivamente collegate all'oggetto del conferimento e non semplicemente riferibili alla posizione personale del conferente.

Massime di principio

• Nella determinazione dell'imposta di registro sui conferimenti immobiliari, il valore imponibile può essere ridotto solo per passività e oneri effettivamente collegati al bene trasferito e assunti dalla società conferitaria.
• La semplice iscrizione di un'ipoteca sull'immobile non rende automaticamente deducibile il relativo importo: occorre verificare quale obbligazione garantisca, chi ne sia il debitore e se la società abbia assunto un debito effettivo.
• Le garanzie ipotecarie per debiti di terzi, quando il conferente o un altro soggetto resta l'obbligato principale e la società risponde solo in caso di inadempimento, costituiscono un onere eventuale e normalmente non sono deducibili.
• La deduzione richiede un nesso causale concreto tra la passività e il conferimento; non è sufficiente che la passività incida sul valore economico dell'immobile o risulti formalmente iscritta nei registri immobiliari.
• La disciplina deve essere applicata anche considerando il rischio di operazioni elusive, nelle quali l'iscrizione o l'accollo di garanzie ipotecarie venga utilizzato per diminuire artificialmente la base imponibile.