Sentenza del 10/03/2017 n. 6173 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L’Agenzia delle Entrate ha impugnato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio, che aveva annullato l’avviso di rettifica e liquidazione relativo a maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale. Il motivo principale riguardava il momento temporale da utilizzare per determinare il valore dei terreni: i contribuenti sostenevano che si dovesse fare riferimento al valore indicato nel contratto preliminare del 2000, mentre l’Ufficio aveva utilizzato il valore venale dei terreni al momento del contratto definitivo di compravendita, stipulato nel 2007. L’Agenzia contestava inoltre un vizio di motivazione della sentenza.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo dell’Agenzia delle Entrate e ha dichiarato assorbito il secondo. Ha stabilito che, ai fini dell’imposta di registro, il valore dell’immobile deve essere determinato alla data dell’atto traslativo, cioè, nel caso di un contratto preliminare seguito da contratto definitivo, alla data della stipula del contratto definitivo. La sentenza della Commissione Tributaria Regionale è stata cassata e la causa è stata rinviata alla Commissione Tributaria Regionale del Lazio, in diversa composizione, per un nuovo esame e per la decisione sulle spese. Non vi è stata quindi una decisione definitiva sull’ammontare delle imposte, ma il principio temporale sostenuto dall’Agenzia è stato accolto.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 43, comma 1, lett. a)

  Nel caso di contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali, il valore del bene deve essere calcolato alla data dell’atto traslativo.

  Il valore dell’immobile rilevante per l’imposta di registro deve essere quello venale in comune commercio esistente alla data in cui si verifica il trasferimento della proprietà. Se vi è un contratto preliminare seguito da un contratto definitivo, il momento rilevante è la stipula del definitivo, non quella del preliminare.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, artt. 51 e 52

  Le disposizioni disciplinano i criteri e i poteri dell’Amministrazione finanziaria nella determinazione e rettifica del valore dei beni ai fini dell’imposta di registro, sulla base del loro valore venale.

• Codice civile, art. 1351

  La norma riguarda la forma del contratto preliminare, ma non sposta il momento impositivo relativo al trasferimento della proprietà, che si verifica con il contratto definitivo.

• Codice civile, art. 1360

  La disposizione è stata richiamata nel ricorso, ma la decisione ha fondato il principio soprattutto sulla distinzione tra preliminare e definitivo e sulla disciplina speciale dell’imposta di registro.

• Codice civile, art. 2932

  In caso di trasferimento ottenuto tramite sentenza costitutiva per mancata stipula del definitivo, il momento rilevante ai fini dell’imposta di registro è quello del passaggio in giudicato della sentenza, poiché essa produce l’effetto traslativo.

Massime di principio

• Ai fini dell’imposta di registro, il valore dell’immobile va normalmente riferito alla data dell’atto che trasferisce effettivamente la proprietà, non alla data di un precedente contratto preliminare.
• Il prezzo o il valore indicato nel preliminare non determina il momento temporale della valutazione fiscale se il trasferimento si perfeziona successivamente con il contratto definitivo.
• In presenza di un significativo intervallo temporale tra preliminare e definitivo, l’Amministrazione può valutare il bene secondo il suo valore venale alla data del definitivo, anche se il prezzo era stato concordato anni prima.
• Se il trasferimento avviene mediante sentenza ex art. 2932 c.c., il riferimento temporale è la data in cui la sentenza costitutiva diventa definitiva.
• La cassazione con rinvio non equivale necessariamente alla vittoria definitiva sull’importo richiesto: il giudice di rinvio deve ancora verificare, sulla base del corretto momento temporale, la congruità della rettifica e delle imposte.