L.R. Piemonte 3/2010

Edilizia sociale nella Regione Piemonte

La legge riordina in modo organico l’intervento pubblico nell’edilizia sociale in Piemonte. Disciplina l’accesso agli alloggi, il calcolo dei canoni, il ruolo delle ATC, le riserve per situazioni di emergenza e categorie particolari, nonché l’alienazione del patrimonio e le regole transitorie e finanziarie.

Finalità, ambito di applicazione ed esclusioni

La Regione riconosce e promuove il diritto all’abitazione attraverso politiche territoriali e abitative rivolte alle famiglie e alle persone meno abbienti e a specifiche categorie sociali. La legge si applica agli alloggi sociali realizzati, acquistati o recuperati con risorse pubbliche o con i proventi delle alienazioni ERP, e anche ad alcuni alloggi acquisiti in base a specifiche normative statali richiamate nel testo.

Restano esclusi:

• gli alloggi realizzati o recuperati con edilizia agevolata o convenzionata;
• gli alloggi di servizio;
• gli alloggi di enti previdenziali non finanziati con contributi pubblici regionali o statali;
• gli alloggi per profughi finanziati con la legge n. 137/1952.

Sono inoltre previsti casi di esclusione ulteriori mediante regolamento regionale, per esempio per alloggi di pregio, per finalità socialmente rilevanti, per destinazioni a fasce di reddito superiori o a favore di forze dell’ordine, vigili del fuoco e forze armate. Alcuni alloggi recuperati possono essere esclusi solo quanto alla procedura di assegnazione se riassegnati ai precedenti occupanti aventi diritto.

Requisiti per l’assegnazione e nucleo richiedente

L’assegnazione richiede, tra gli altri, cittadinanza italiana o UE; per i cittadini extra UE è ammessa la regolare permanenza con attività lavorativa subordinata o autonoma, oppure il possesso di protezione internazionale. È richiesto inoltre il legame con il territorio regionale tramite residenza anagrafica o attività lavorativa esclusiva o principale per il periodo previsto dalla legge, oppure l’iscrizione all’AIRE, con ulteriore requisito di residenza o lavoro in uno dei comuni dell’ambito territoriale alla data di pubblicazione del bando.

Il nucleo non deve avere disponibilità di diritti reali su alloggi adeguati nel territorio nazionale o nello Stato di nazionalità, salvo eccezioni espressamente previste, né deve aver già fruito di precedenti assegnazioni in proprietà o con patto di futura vendita, essere assegnatario di altro alloggio sociale nel territorio regionale, aver ceduto illegittimamente alloggi già assegnati, occupare senza titolo un alloggio sociale nei dieci anni precedenti, essere decaduto per morosità non estinta, e deve rientrare nei limiti ISEE e patrimoniali stabiliti dal regolamento.

Il nucleo richiedente è composto dai componenti iscritti da almeno un anno nella famiglia anagrafica, con esclusione dei rapporti di lavoro; il termine annuale non è richiesto per coniuge, parte dell’unione civile, convivente di fatto, figli minori, altro genitore di figli minori e genitori del richiedente o del partner.

I requisiti devono sussistere al momento della domanda, dell’assegnazione, della convenzione e successivamente, con alcune specificazioni: il requisito patrimoniale va verificato secondo i limiti regolamentari, mentre il requisito della proprietà di altri immobili rileva soprattutto al momento dell’assegnazione e, in costanza di rapporto, determina decadenza se persiste la titolarità su alloggio adeguato.

Bandi, graduatorie e procedura di assegnazione

L’assegnazione è di competenza del comune in cui si trova l’alloggio, salvo diversa convenzione tra enti. Avviene tramite bandi di concorso e graduatorie comunali, con il territorio regionale suddiviso in ambiti definiti dalla Giunta regionale.

Il bando deve essere emesso con cadenza tale da assicurare un numero adeguato di domande in graduatoria e può prevedere riserve per giovani coppie, anziani, invalidi, nuclei monogenitoriali e altre categorie, fino al 30% degli alloggi disponibili nel periodo di validità della graduatoria.

La graduatoria:

• entra in vigore dal giorno successivo alla pubblicazione all’albo pretorio;
• può essere aggiornata tra un bando e l’altro con nuove domande e variazioni delle condizioni dichiarate;
• non considera i mutamenti dovuti a trasferimenti volontari di residenza successivi al precedente bando;
• può essere integrata ricorrendo alle graduatorie di altri comuni dello stesso ambito, se non vi siano richiedenti utilmente collocati.

Se il comune non pubblica il bando nei tempi stabiliti, la quota massima di assegnazioni fuori graduatoria viene ridotta del 50% fino all’emissione del nuovo bando. I bandi e le funzioni esecutive possono essere delegati alle ATC con rimborso dei costi.

Verifica delle domande, commissioni e punteggi

Il comune raccoglie le domande, ne verifica la regolarità e può richiedere documenti integrativi entro termini perentori. Per i lavoratori emigrati all’estero è previsto un termine ulteriore di 30 giorni. Le domande sono trasmesse alla commissione per la graduatoria entro 60 giorni dalla scadenza del bando, con possibile proroga di 60 giorni per ambiti oltre i 200.000 abitanti.

La graduatoria è formata da una commissione nominata dalla Regione e istituita presso l’ATC competente. La commissione verifica requisiti e punteggi ed è composta da magistrato, rappresentanti degli enti locali, funzionario regionale, rappresentanti sindacali dei lavoratori, degli assegnatari e dell’ATC. Dura in carica cinque anni ed è validamente funzionante con almeno cinque componenti nominati.

I punteggi sono assegnati sulla base di condizioni sociali, economiche e abitative, tra cui:

• condizioni di grave disagio abitativo o alloggi impropri/scadenti;
• necessità di lasciare strutture penitenziarie o analoghe;
• presenza di contribuzione GESCAL;
• alloggi inadeguati per dimensione o con sovraffollamento;
• ISEE inferiore a determinate soglie;
• sfratti, ordinanze di sgombero, cessazione di alloggio di servizio;
• separazione o divorzio con figli;
• anzianità, matrimonio/unione civile/convivenza recente;
• invalidità, AIDS, minori o anziani con difficoltà;
• rientro di emigrati, profughi o rifugiati;
• nuclei numerosi, precedenti inserimenti in graduatoria, pensione sociale;
• condizioni connesse a forze dell’ordine, caduti sul lavoro, anzianità di residenza nel territorio regionale e nuclei monogenitoriali.

Le commissioni o gli enti competenti possono disporre accertamenti in qualunque momento. Se una dichiarazione è ritenuta inattendibile, si effettuano verifiche presso gli uffici competenti, ma il richiedente resta collocato in graduatoria fino all’esito definitivo.

Riserve, emergenze abitative e protezione di categorie specifiche

I comuni possono assegnare fuori graduatoria, entro il 25% degli alloggi disponibili su base annua, per far fronte a emergenze abitative definite dal regolamento; i comuni ad alta tensione abitativa possono disporre un’ulteriore quota fino al 25%, di cui almeno metà per nuclei soggetti a sfratto esecutivo.

In situazioni urgenti il comune può disporre sistemazioni provvisorie, anche in deroga ai requisiti ordinari, entro la quota di riserva, per una durata massima di due anni non prorogabili. In caso di calamità naturale riconosciuta, la sistemazione provvisoria può essere disposta anche oltre l’aliquota massima.

La legge contiene una disciplina specifica per l’assegnazione a forze dell’ordine, vigili del fuoco, forze armate e operatori sanitari, nonché a vedove, orfani e superstiti di appartenenti ai corpi indicati caduti in servizio o vittime del dovere. Tali soggetti possono partecipare ai bandi anche senza alcuni dei requisiti territoriali e patrimoniali ordinari e sono collocati in una graduatoria dedicata. I comuni devono informare la Prefettura sui bandi emessi.

Assegnazione, convenzione di locazione, durata e uso dell’alloggio

L’assegnazione è disposta dal comune. Se non avviene entro 90 giorni dalla comunicazione di messa a disposizione dell’alloggio, o 120 giorni nei comuni ad alta tensione abitativa, il comune deve corrispondere all’ente gestore i costi sostenuti oltre il termine; il regolamento individua i casi di esclusione da tale obbligo.

La convenzione di locazione dura cinque anni ed è tacitamente rinnovata finché permangono i requisiti. Un regolamento regionale disciplina le modalità di comunicazione dell’assegnazione, di scelta dell’alloggio, rinuncia e stipula della convenzione.

L’uso degli alloggi e delle parti comuni è soggetto a un regolamento specifico che deve definire anche controlli, accertamenti, contestazioni e sanzioni, incluse sanzioni amministrative, rimborso dei costi di ripristino, decadenza o risoluzione contrattuale. Può essere previsto anche un sistema sperimentale di punti premiale/sanzionatorio per gli assegnatari.

Successione, volture e subentri

In caso di morte del richiedente o dell’assegnatario subentrano, secondo un ordine predeterminato, coniuge, figli, parte dell’unione civile, convivente di fatto, ascendenti, discendenti, collaterali, affini e altri componenti del nucleo.

In caso di separazione, scioglimento del matrimonio o dell’unione civile, o cessazione della convivenza, l’ente gestore provvede alla voltura della convenzione secondo la decisione del giudice o l’accordo tra le parti; se manca un contratto, si applicano regole sostitutive orientate alla prole o alla situazione economica più svantaggiosa.

Se l’assegnatario da almeno cinque anni chiede la risoluzione della convenzione per trasferimento in altra abitazione o in struttura di ricovero/cura, i componenti del nucleo possono subentrare; il subentrante deve presentare domanda entro 60 giorni dal rilascio e deve essere residente nell’alloggio da almeno tre anni.

Cambi alloggio, esclusioni, decadenza e risoluzione

Per eliminare sottoutilizzo, sovraffollamento e situazioni di disagio, la legge prevede programmi di mobilità dell’utenza, cambi alloggio su richiesta e cambi consensuali tra assegnatari. La mobilità può essere imposta se vengono meno esigenze particolari, come l’assenza di barriere architettoniche, o per tutela della civile convivenza.

Il richiedente può essere escluso dalla graduatoria se perde i requisiti prima dell’assegnazione o se ha dichiarato il falso. L’assegnazione può essere annullata se i requisiti vengono meno prima della stipula o se l’interessato rifiuta di stipulare la convenzione per un alloggio adeguato.

La decadenza interviene dopo la stipula, ad esempio per mancata occupazione dell’alloggio entro 60 giorni, perdita dei requisiti, trasferimento volontario della residenza o abbandono dell’alloggio, morosità, mancata produzione della documentazione per il censimento, o risoluzione contrattuale. Alcune ipotesi di morosità incolpevole sono salvaguardate dal regolamento.

La convenzione si risolve in caso di cessione dell’alloggio, mutamento di destinazione, modifiche non autorizzate, danneggiamenti o gravi e ripetute violazioni delle regole di civile convivenza. In tali casi il comune pronuncia la decadenza. L’ente gestore può inoltre disporre l’ingresso coattivo nell’alloggio per lavori urgenti e il rilascio degli occupanti senza titolo; il relativo provvedimento costituisce titolo esecutivo.

Canone di locazione e fondo sociale

Il canone di locazione serve a coprire i costi di gestione e a recuperare parte delle risorse investite nel patrimonio. È composto da un canone base determinato in funzione della superficie utile e del valore base, a sua volta legato al costo base di costruzione e a variabili oggettive definite dal regolamento sui canoni.

Il canone è differenziato in base alla situazione economica del nucleo. La quota eccedente i costi di gestione resta nella disponibilità dell’ente gestore, confluisce nella gestione speciale delle ATC ed è destinata a:

• pagamento dei mutui residui sugli alloggi;
• reinvestimento e incremento del patrimonio abitativo;
• ripianamento dei disavanzi di gestione delle ATC, previa autorizzazione regionale nei casi previsti.

Per gli immobili non abitativi il canone è determinato dal proprietario in base ai valori correnti di mercato.

È previsto un fondo sociale regionale per aiutare gli assegnatari incapaci di pagare canone e servizi accessori. La Regione copre annualmente almeno il 60% della morosità incolpevole; l’eccedenza è a carico dei comuni che hanno effettuato le assegnazioni. Il regolamento del fondo definisce beneficiari, criteri ISEE, parametri di disagio e modalità di ripartizione ed erogazione.

Gestione sociale, accompagnamento, custodia e valorizzazione del patrimonio

La legge prevede una riserva di alloggi per progetti di accompagnamento sociale, custodia sociale e mediazione dei conflitti. Gli alloggi possono essere assegnati, anche fino a uno per scala, a soggetti o associazioni individuati fuori dalle graduatorie, sulla base di specifici progetti degli enti locali o delle ATC. La Regione trasferisce risorse per sostenere selezione, formazione, coordinamento e abbattimento dei canoni e delle utenze.

È inoltre prevista una disciplina per la valorizzazione del patrimonio di edilizia sociale mediante messa a disposizione temporanea di alloggi a canone sostenibile. Gli enti proprietari possono destinare a tali progetti fino al 20% degli alloggi non assegnabili per gravi carenze manutentive, con possibilità di incremento in casi motivati. I proventi devono essere reinvestiti nella manutenzione del patrimonio e i progetti richiedono specifica approvazione e durata massima di otto anni, prorogabile.

Sono disciplinati anche:

• l’autogestione dei servizi accessori e delle parti comuni;
• l’autorecupero degli alloggi carenti di manutenzione da parte degli assegnatari, entro un tetto massimo riconoscibile di 10.000 euro;
• l’espropriazione per pubblica utilità di immobili abitativi scadenti e coinvolti in condotte criminose gravi, con conferimento al patrimonio disponibile per l’ERP dell’ATC competente;
• l’efficientamento energetico con possibile ricorso alle ESCo e riconoscimento agli assegnatari di una quota dei risparmi ottenuti;
• la telelettura dei consumi idrici e termici negli alloggi di nuova realizzazione e, progressivamente, in quelli esistenti.

Ordinamento delle ATC e governance

Le ATC sono riordinate come enti pubblici di servizio, non economici, ausiliari della Regione, con autonomia organizzativa, patrimoniale, amministrativa e contabile. Operano su ambiti territoriali definiti e non svolgono attività istituzionale di tipo commerciale in relazione agli alloggi di edilizia sociale.

Le ATC possono gestire il patrimonio proprio e quello affidato da altri soggetti pubblici e privati, anche di altre Regioni previa comunicazione alla Giunta, e realizzare interventi di recupero, riqualificazione urbana, edilizia convenzionata, agevolata e social housing. Non possono distribuire utili o avanzi di gestione, che devono essere reinvestiti nelle attività istituzionali.

Gli organi delle ATC sono presidente, consiglio di amministrazione e revisore legale. Il presidente è il legale rappresentante; il mandato non può superare due consecutivi. È prevista una conferenza dei sindaci presso ciascuna ATC, con funzioni di indirizzo generale e pareri obbligatori su obiettivi e relazioni del revisore. Esistono anche una direzione generale e una commissione utenza per la rappresentanza degli assegnatari.

Bilanci, controlli, vigilanza e poteri sostitutivi

Le ATC approvano il bilancio di previsione entro il 31 dicembre dell’anno precedente e il bilancio consuntivo entro il 30 giugno. La Regione controlla statuti, dotazione organica, gestione, produttività e atti rilevanti, avvalendosi anche dei collegi sindacali e, facoltativamente, di società di revisione.

Sono previste strutture tecniche decentrate per l’istruttoria dei programmi di intervento di edilizia sociale, con compiti di verifica tecnica ed economica. La Giunta regionale esercita il controllo sull’attuazione dei programmi costruttivi e può autorizzare superamenti dei massimali di costo e integrazioni finanziarie.

Se le ATC non adottano atti obbligatori o li ritardano, la Regione può attivare un potere sostitutivo fissando un termine e, in caso di inerzia, adottando direttamente gli atti. È anche previsto lo scioglimento degli organi di amministrazione in caso di violazioni di legge o gravi irregolarità, con nomina di commissari e successiva ricostituzione degli organi.

Alienazione degli alloggi e reimpiego dei rientri

La Giunta regionale formula un piano di vendita su proposta degli enti proprietari per rendere alienabili gli alloggi sociali. Possono essere venduti gli alloggi ultimati o integralmente recuperati da almeno vent’anni.

Il prezzo di vendita degli alloggi abitativi è determinato sulla base della rendita catastale rivalutata moltiplicata per 150, con riduzioni per vetustà e per anzianità di assegnazione, e con possibilità di pagamento in unica soluzione o rateizzato. L’acquisto è riservato agli assegnatari e ai componenti del nucleo in regola con i pagamenti; gli alloggi assegnati in sistemazione provvisoria non sono acquistabili.

La proprietà non può essere trasferita per dieci anni dalla registrazione, salvo autorizzazione regionale per gravi motivi o decesso; il diritto di prelazione dell’ATC opera alla scadenza del vincolo. Sono disciplinate anche le vendite delle unità non abitative, a prezzo di mercato, con prelazione dei locatari e procedura ad evidenza pubblica in mancanza.

I proventi delle alienazioni restano agli enti proprietari, sono contabilizzati nella gestione speciale e devono finanziare manutenzione e incremento del patrimonio sociale. Parte dei rientri può essere destinata al ripiano dei disavanzi o al fondo crediti di dubbia esigibilità entro limiti e per periodi straordinari previsti dalla legge. Sono inoltre regolati i piani di vendita ai sensi della legge n. 560/1993 e l’alienazione di alloggi non assegnabili previa autorizzazione regionale.

Norme transitorie, finanziarie e abrogazioni

Molte disposizioni operative entrano in vigore solo dopo l’adozione dei regolamenti attuativi; per varie materie è previsto il termine di 120 giorni per l’emanazione dei regolamenti regionali. Le nuove aliquote di assegnazione su riserva si applicano dal 1° gennaio 2012, mentre fino al 31 dicembre 2011 valgono percentuali transitorie più elevate per le emergenze abitative.

Le commissioni già operanti restano in carica fino alla naturale scadenza o fino all’entrata in vigore dei regolamenti previsti. Alcune nuove norme su ATC e direzione generale decorrono dalla legislatura regionale successiva. È regolato anche il passaggio dai vecchi piani di vendita e la salvaguardia dei diritti già maturati alla data di entrata in vigore.

Sono espressamente abrogate le principali leggi regionali previgenti in materia di ERP e di ordinamento degli enti operanti nel settore, oltre ad alcune disposizioni finanziarie collegate. Restano in vigore alcune norme sul fondo per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione.

Clausola valutativa e copertura finanziaria

La Giunta regionale deve riferire periodicamente al Consiglio sull’attuazione della legge, con una prima relazione dopo due anni e poi con cadenza biennale. Le relazioni devono descrivere, tra l’altro, soddisfacimento della domanda abitativa, andamento delle assegnazioni, gestione delle ATC, criticità emerse, evoluzione del patrimonio e percezione degli assegnatari.

La copertura finanziaria riguarda in particolare il fondo sociale e le attività di valutazione, con stanziamenti indicati per il biennio 2010-2011 sul bilancio regionale.