Sentenza del 22/03/2016 n. 29 - Comm. Trib. Prov. Vercelli

Esito

La controversia

La controversia riguarda la legittimità e la misura della pretesa impositiva relativa a terreni inseriti in un Piano regolatore generale, ma ancora in attesa dell'approvazione dell'organo regionale competente. Il ricorrente sostiene che, in assenza di una concreta e attuale possibilità edificatoria, il valore dei terreni non possa essere equiparato a quello di aree immediatamente edificabili. Il valore deve invece riflettere la distanza temporale dal rilascio dell'autorizzazione a costruire e può aumentare progressivamente con l'avvicinarsi di tale momento.

La decisione

La sentenza afferma che i terreni inseriti nel Piano regolatore possono essere considerati ai fini impositivi, ma il loro valore venale deve essere determinato tenendo conto dell'effettiva situazione urbanistica e della concreta distanza temporale dalla possibilità di edificare. L'ente impositore deve effettuare controlli periodici e aggiornare la stima. I valori determinati dall'amministrazione costituiscono presunzioni, che il giudice deve valutare insieme alle prove offerte dalle parti, comprese quelle idonee a ricostruire retroattivamente il valore del bene. Non emerge dal testo un annullamento espresso dell'accertamento; il principio affermato impone tuttavia una valutazione concreta e non automatica del valore venale.

Norme richiamate

• Piano regolatore generale e disciplina urbanistica

  L'inserimento del terreno in uno strumento urbanistico destinato all'edificazione può incidere sulla sua qualificazione fiscale, anche prima dell'approvazione regionale definitiva, ma non determina automaticamente l'attribuzione del valore pieno di un'area immediatamente edificabile.

• Valore venale del bene

  Il valore imponibile deve corrispondere al valore di mercato concretamente attribuibile al terreno nel periodo considerato, tenendo conto dei tempi, delle autorizzazioni mancanti, dei vincoli urbanistici e delle effettive prospettive di edificazione.

• Redditometro

  Il testo richiama il Redditometro come parametro o supporto probatorio per una valutazione anche retroattiva del valore del bene; tale riferimento deve essere verificato alla luce della specifica imposta e della normativa applicabile al caso concreto.

Massime di principio

• Un terreno incluso in un piano urbanistico edificatorio può avere rilevanza fiscale come area edificabile anche se l'edificazione non è ancora immediatamente possibile.
• La qualificazione come edificabile non implica automaticamente l'applicazione del valore massimo di mercato: il valore deve essere ridotto quando mancano approvazioni, autorizzazioni, opere di urbanizzazione o quando la costruzione è lontana nel tempo.
• L'amministrazione deve motivare la stima con elementi concreti e aggiornati e dovrebbe verificare periodicamente l'evoluzione del valore del terreno.
• I valori utilizzati dal Comune hanno natura presuntiva e possono essere contestati dal contribuente mediante perizie, atti comparabili, documentazione urbanistica e altri elementi che dimostrino un valore inferiore.
• In giudizio è decisiva la ricostruzione della situazione urbanistica esistente nel periodo d'imposta, non soltanto quella raggiunta successivamente.