Cassazione Civile, Ordinanza n. 22279/2026 del 29/06/2026

Esito

La controversia

Il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale ha agito per far accertare che la corte adiacente al fabbricato fosse comune condominiale e, in subordine, pertinenza del suo immobile, sostenendo di essere titolare del 50% della stessa. La pretesa si fondava sulla ricostruzione degli atti di provenienza: l'originario unico proprietario dell'edificio, nel primo rogito di frazionamento del 1966, avrebbe venduto due appartamenti ai fratelli, riservando a sé il piano terra, il terzo piano e la corte; poi, alla morte del costruttore, gli eredi avrebbero venduto nel 1999 l'appartamento del terzo piano con pertinenze, accessioni, dipendenze e diritti comuni e condominiali al dante causa dell'attore, il quale nel 2006 aveva acquistato quell'unità. Successivamente, nel 2000, gli stessi eredi avrebbero ceduto la corte al convenuto, senza più esserne titolari, così ledendo il diritto dell'attore. Il ricorso per cassazione censurava la decisione di merito per: 1) mancato riconoscimento di un condominio parziale e violazione dell'art. 1117 c.c.; 2) errata interpretazione del primo titolo e dell'opponibilità ai successivi acquirenti, con richiamo agli artt. 1362 e 1372 c.c.; 3) omessa/errata interpretazione del titolo di acquisto del 1999, motivazione apparente e violazione degli artt. 112, 115, 116 e 2697 c.p.c./c.c.; 4) errato inquadramento della natura non pertinenziale dell'area e della cessazione del vincolo ex art. 818 c.c.; 5) omesso esame di documenti decisivi (tra cui la c.d. graffatura, visure e atti notarili) ai sensi dell'art. 360 n. 5 c.p.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto inammissibili tutte le censure: la prima perché introduceva una questione di fatto nuova, non dedotta nei gradi di merito, e non autosufficientemente allegata; la seconda perché la Corte d'appello aveva correttamente applicato i principi sulla costituzione del condominio e sulla riserva di proprietà nel primo atto di frazionamento, mentre il richiamo all'art. 1372 c.c. era inconferente; la terza perché la sentenza impugnata aveva comunque affrontato l'interpretazione del titolo e non vi era omessa pronuncia, mentre le doglianze su motivazione, onere della prova e valutazione delle prove erano formulate in modo non consentito; la quarta perché l'accertamento sulla sussistenza del vincolo pertinenziale è valutazione di fatto, sorretta da motivazione adeguata; la quinta perché, essendovi doppia conforme tra primo e secondo grado, era precluso il vizio di cui all'art. 360 n. 5 c.p.c. La Corte ha condannato il ricorrente alle spese in favore di entrambi i gruppi di controricorrenti e ha dato atto del raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  Le parti comuni si individuano in base alla presunzione legale operante al momento della costituzione del condominio, salvo titolo contrario; la riserva di esclusiva proprietà deve risultare dal primo atto di frazionamento per essere opponibile.

• art. 1123, comma 3, c.c.

  Il condominio parziale è configurabile ex lege quando un bene, per caratteristiche oggettive, serve solo alcune porzioni dell'edificio.

• art. 1362 c.c.

  Le censure sull'interpretazione del titolo erano inammissibili perché non si confrontavano con la motivazione della sentenza impugnata e con i principi applicati dal giudice di merito.

• art. 1372, comma 2, c.c.

  La norma è stata ritenuta inconferente rispetto alla vicenda, perché la questione riguardava l'opponibilità del titolo e l'individuazione delle parti comuni nel condominio, non l'efficacia del contratto verso i terzi nei termini prospettati dal ricorrente.

• art. 818 c.c.

  La sussistenza o meno del vincolo pertinenziale richiede accertamento dei requisiti soggettivo e oggettivo; tale accertamento, se motivato, è insindacabile in cassazione.

• art. 132, n. 4, c.p.c.

  La motivazione è censurabile solo se manca del tutto o è meramente apparente, non per semplice insufficienza argomentativa.

• art. 2697 c.c.

  La violazione dell'onere della prova è configurabile solo se il giudice attribuisce l'onere alla parte sbagliata, non quando si contesti la valutazione delle prove.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione si ha solo se il giudice pone a base della decisione prove non introdotte dalle parti o acquisite fuori dei poteri officiosi.

• art. 116 c.p.c.

  È inammissibile censurare in cassazione la diversa forza persuasiva attribuita dal giudice alle prove ritualmente acquisite.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Le doglianze formulate come violazioni di legge erano in parte inammissibili perché miravano in realtà a ottenere una nuova valutazione dei fatti.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Il vizio di nullità della sentenza per motivazione apparente non ricorreva, essendo la motivazione intellegibile e non meramente grafica.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il vizio di omesso esame di fatti decisivi è inammissibile in caso di doppia conforme e, comunque, non può essere usato per ottenere una rivalutazione del merito.

• art. 348-ter, commi 4 e 5, c.p.c.

  La doppia conforme tra primo e secondo grado preclude il ricorso per omesso esame di fatti decisivi, salvo che siano indicate ragioni di fatto diverse tra le due decisioni.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Essendo il ricorso rigettato, sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato se dovuto.

Massime di principio

• Nel condominio, la regola dell'art. 1117 c.c. opera dal primo atto di frazionamento che dà origine al condominio: l'eventuale riserva di proprietà su beni che altrimenti sarebbero comuni deve risultare da quel titolo per essere opponibile ai successivi aventi causa.
• Il condominio parziale è configurabile solo quando un bene, per oggettive caratteristiche strutturali e funzionali, sia destinato in via esclusiva al servizio di alcune sole unità immobiliari; la relativa verifica è accertamento di fatto, non sindacabile in cassazione se congruamente motivato.
• L'interpretazione degli atti di acquisto e della clausola di riserva o di esclusione di beni comuni deve essere valutata alla luce del primo titolo costitutivo del condominio e non può essere sovvertita con il richiamo, inconferente, all'art. 1372 c.c. quando si discuta dell'individuazione della proprietà condominiale.
• La censura per violazione dell'art. 2697 c.c. è ammissibile solo se il giudice abbia invertito l'onere della prova; non basta contestare il modo in cui le prove sono state apprezzate.
• Il vizio di motivazione deducibile in cassazione è confinato al minimo costituzionale: è ravvisabile solo in caso di motivazione mancante, apparente, perplessa o irriducibilmente contraddittoria.
• In presenza di doppia conforme, il vizio di omesso esame di fatti decisivi non può essere dedotto salvo che il ricorrente indichi specificamente le diverse ragioni di fatto poste a base delle due decisioni.
• L'accertamento del vincolo pertinenziale richiede sia il requisito soggettivo dell'appartenenza comune dei beni al medesimo soggetto sia quello oggettivo della destinazione durevole di un bene al servizio dell'altro; se il giudice di merito li esclude con motivazione adeguata, la conclusione è insindacabile in sede di legittimità.

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