Sentenza del 06/09/2018 n. 5763 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate contestava la deducibilità ai fini IRES e la detraibilità ai fini IVA dei canoni di leasing relativi a un'operazione di compravendita immobiliare infragruppo realizzata in regime di lease back. Secondo l'Ufficio, il prezzo degli immobili era ingiustificatamente superiore al valore di mercato e la clausola di rendimento minimo garantito dissimulava, insieme al contratto di leasing, un finanziamento o mutuo con cessione del bene a scopo di garanzia. L'Amministrazione sosteneva quindi che i canoni non rappresentassero costi effettivamente inerenti a un leasing, ma la restituzione di un finanziamento simulato. La contribuente difendeva invece la reale natura dell'operazione, evidenziando il rapporto sinallagmatico tra il maggior prezzo di vendita e la garanzia di redditività minima, già determinabile sulla base dei contratti di locazione esistenti.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale del Lazio ha rigettato l'appello dell'Agenzia delle Entrate, confermando l'illegittimità dell'avviso di accertamento. Ha ritenuto effettivo il contratto di leasing e non simulato il finanziamento, poiché al momento della vendita l'immobile era già locato o promesso in locazione, la durata della garanzia coincideva con quella residua dei contratti di locazione e il canone effettivo percepibile era già prefissato contrattualmente. Di conseguenza, il costo derivante dalla garanzia di rendimento minimo non dipendeva da elementi aleatori o determinabili soltanto a fine esercizio. Sono state riconosciute la deducibilità dei canoni leasing ai fini IRES e la detraibilità della relativa IVA. Le spese di giudizio sono state compensate in ragione della complessità della fattispecie.

Norme richiamate

• Principio costituzionale di capacità contributiva

  nessuna citazione testuale specifica

  La qualificazione fiscale dei costi deve riflettere la loro effettiva manifestazione economica e non può rinviare la certezza o determinabilità del costo a un momento incompatibile con la reale struttura dell'operazione.

• Cassazione civile n. 6631/2016

  nessuna citazione testuale specifica

  In un caso analogo, la Corte ha ritenuto legittima un'operazione di compravendita immobiliare con garanzia di rendimento minimo quando il reddito locativo effettivo e la durata della garanzia erano già determinabili sulla base dei contratti in essere. La clausola non trasforma automaticamente la compravendita e il leasing in un finanziamento simulato.

Massime di principio

• La vendita di un immobile a un prezzo superiore al valore ordinario non dimostra, da sola, l'esistenza di un finanziamento simulato se il maggior prezzo è giustificato da una clausola contrattuale di rendimento minimo garantito.
• Per distinguere un leasing effettivo da un finanziamento dissimulato occorre valutare globalmente l'operazione, verificando sostanza economica, obblighi contrattuali, effettiva disponibilità del bene, flussi finanziari e presenza di una concreta funzione locativa.
• La garanzia di redditività è fiscalmente più facilmente riconoscibile quando il canone effettivo e la durata della garanzia sono già determinati o determinabili al momento della vendita, sulla base di contratti di locazione preesistenti.
• La mera appartenenza delle parti allo stesso gruppo societario o la struttura di lease back non sono sufficienti, da sole, a provare l'inesistenza del leasing o la simulazione del finanziamento.
• L'Amministrazione finanziaria deve dimostrare elementi concreti di simulazione, sproporzione priva di giustificazione economica o assenza di effettiva causa locativa; la sola differenza tra prezzo di vendita e valore di mercato non è decisiva se compensata da obblighi contrattuali economicamente coerenti.
• Ai fini della deducibilità dei canoni e della detraibilità dell'IVA, è rilevante che l'operazione sia effettiva, inerente all'attività e sorretta da una causa economica reale, anche se presenta una struttura infragruppo o un prezzo superiore ai valori ordinari.