Cassazione Civile, Sentenza n. 29363/2022 del 10/10/2022

Esito

La controversia

La ricorrente, utilizzatrice dell'immobile acquistato da Delfino S.r.l. tramite leasing da ABF Leasing S.p.A., ha chiesto la riduzione del prezzo di compravendita per difformità del bene: l'immobile aveva una estensione inferiore a quanto indicato nei contratti e un ascensore inidoneo; con atto separato ha inoltre chiesto il risarcimento per il mancato rispetto del progetto edilizio.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto sussistente la legittimazione attiva di Gila in forza di specifiche clausole contrattuali che trasferivano le azioni spettanti alla concedente all'utilizzatrice. Sul merito ha accolto il primo motivo di ricorso: ha affermato il principio secondo cui, quando la vendita è "a corpo" ma nel contratto è espressamente indicata la misura dell'immobile, si applica l'art. 1538 c.c. se la differenza reale è superiore a un ventesimo della misura pattuita, salvo che le parti abbiano espressamente escluso l'efficacia della norma. La sentenza impugnata della Corte d'Appello è stata cassata e la causa rinviata alla Corte d'Appello di Bologna, in diversa composizione, per una nuova valutazione conforme ai principi di diritto enunciati (verifica del rapporto "a corpo" con misura indicata; verifica del superamento della soglia 1/20; controllo di eventuale clausola che escluda il rimedio; riduzione del prezzo con criterio riequilibratore che non trasforma la vendita in "a misura"). La cassazione ha anche disposto la rifusione delle spese del presente giudizio.

Norme richiamate

• art. 1538 c.c.

  Nei casi in cui il prezzo è determinato in relazione al corpo dell'immobile e non alla sua misura, sebbene questa sia stata indicata, non si fa luogo a diminuzione o a supplemento di prezzo, salvo che la misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto

  La Corte ha interpretato la norma nel senso prevalente che la sua efficacia è automatica quando la vendita è "a corpo" con espressa indicazione della misura: il rimedio scatta se la divergenza supera 1/20, a meno che le parti non abbiano espressamente escluso l'applicabilità mediante clausola contrattuale

• art. 1372 c.c.

  Richiamato in relazione alla formazione e vincolatività del contratto: la Corte ha valutato la volontà negoziale desumibile dagli atti (preliminare e definitivo) per stabilire l'applicabilità del rimedio di cui all'art. 1538

• art. 1362 c.c.

  Richiamato come criterio generale di interpretazione del contratto: la valutazione della volontà delle parti deve seguire i canoni degli artt. 1362 e ss., salvo che la norma legale (art.1538) operi automaticamente

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  Norma processuale invocata come motivo di cassazione per vizio di motivazione nella interpretazione e applicazione delle norme di diritto sostanziale

Massime di principio

• Se la vendita è "a corpo" ma il contratto contiene l'indicazione della misura dell'immobile, l'art.1538 c.c. è normalmente applicabile quando la misura reale diverge di oltre 1/20 rispetto a quella indicata, salvo esplicita esclusione contrattuale
• L'utilizzatore di un bene acquisito in leasing può far valere, se previsto dal contratto, le azioni spettanti al concedente/acquirente nei confronti del fornitore; la legittimazione attiva può quindi essere trasferita contrattualmente
• Il rimedio previsto dall'art.1538 ha funzione riequilibratrice del sinallagma: la riduzione del prezzo deve restaurare l'equilibrio contrattuale senza trasformare la vendita "a corpo" in vendita "a misura" (evitare di usare il valore di mercato o un criterio proporzionale "secco")
• Il giudice deve seguire una valutazione articolata: (1) accertare la natura "a corpo" con misura indicata; (2) verificare il superamento della soglia quantitativa 1/20; (3) verificare l'esistenza di una clausola contrattuale che escluda il rimedio; (4) operare la riduzione del prezzo secondo criterio correttivo
• La prova dell'esclusione dell'efficacia dell'art.1538 spetta a chi deduce tale esclusione: senza prova di un accordo esplicito tra le parti che escluda la norma, la misura indicata nel contratto preserva il diritto alla riduzione del prezzo se la differenza eccede 1/20