Circolare numero 41 del 13-2-1992

Innovazioni fiscali della legge di accompagnamento alla finanziaria 1992 su terreni, fabbricati e modelli 1/M

La circolare fornisce istruzioni operative immediate e anticipazioni sulle modifiche fiscali introdotte dalla legge n. 413/1991 in materia di redditi fondiari e immobiliari. Il documento è rivolto alle strutture interessate alla gestione dei modelli 1/M, alla rielaborazione degli archivi fiscali locali e all’adeguamento delle procedure di determinazione dei redditi di terreni e fabbricati.

Compilazione e invio dei modelli 1/M

La circolare ribadisce che i tabulati 1/M devono essere compilati con la massima cura e completati con tutti gli elementi di reddito, in conformità alle istruzioni già impartite con le precedenti circolari richiamate. Qualora emergano difformità rispetto ai dati presenti nell’archivio fiscale locale, le rettifiche devono essere indicate in rosso, con annotazione a margine dei relativi dati di reddito.

La copia dei modelli, integrata con gli elementi richiesti, deve essere restituita alla Direzione Generale - Servizio Patrimoniale, Ufficio Normativa Fiscale, entro il termine già previsto dalla circolare 16 luglio 1986 n. 424 PA/148, punto III, lett. b.1).

Terreni edificabili: tassazione delle plusvalenze

Tra le innovazioni di immediata efficacia, la circolare evidenzia la nuova disciplina delle plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. Tali somme sono considerate, in ogni caso, plusvalenze tassabili come redditi diversi.

La plusvalenza imponibile è determinata come differenza tra il corrispettivo ottenuto dalla cessione e il costo del terreno. Quest’ultimo comprende:

• il prezzo di acquisto;
• gli altri costi inerenti;
• la rivalutazione sulla base della variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati;
• l’imposta comunale sull’incremento di valore degli immobili.

Per i terreni acquistati per successione o donazione, il prezzo di acquisto è assunto nel valore dichiarato nelle denunce e negli atti registrati, oppure in quello successivamente definito e liquidato, con aggiunta degli eventuali costi successivi inerenti, dell’imposta comunale sull’incremento di valore degli immobili e dell’imposta di successione.

Per questi terreni le SAP devono trasmettere un elenco dettagliato contenente:

• gli elementi necessari all’identificazione dell’area;
• l’ammontare delle somme percepite;
• il costo rivalutato secondo i criteri indicati.

Terreni espropriati, cessioni volontarie e occupazioni

La circolare illustra poi la disciplina delle somme percepite in relazione a procedimenti espropriativi o a fenomeni ad essi connessi. In base all’articolo 11 della legge n. 413/1991, generano plusvalenze da includere tra i redditi diversi le seguenti somme:

• indennità di esproprio;
• somme percepite a seguito di cessioni volontarie nel corso di procedimenti espropriativi;
• somme dovute per acquisizione coattiva conseguente a occupazioni d’urgenza divenute illegittime.

La tassazione della sola plusvalenza opera solo se i terreni sono destinati a:

• opere pubbliche;
• infrastrutture urbane all’interno delle zone omogenee di tipo A, B, C e D individuate dagli strumenti urbanistici;
• interventi di edilizia residenziale pubblica, economica e popolare ai sensi della legge 18 aprile 1962 n. 167 e successive modificazioni.

Costituiscono invece reddito fiscalmente rilevante per intero:

• l’indennità di occupazione;
• gli interessi comunque dovuti sulle somme sopra indicate.

La circolare precisa inoltre che, per le somme percepite in conseguenza di atti o provvedimenti emessi tra il 31 dicembre 1988 e il 31 dicembre 1991, qualora l’incremento di valore non sia stato assoggettato a INVIM, si applica il trattamento fiscale corrispondente alla natura della somma percepita, cioè tassazione della sola plusvalenza per le ipotesi indicate alle lettere a), b) e c), oppure tassazione integrale per le indennità di occupazione e gli interessi.

Anche per tali fattispecie le SAP devono trasmettere un elenco dettagliato con:

• elementi identificativi dell’area;
• titolo della somma percepita;
• ammontare;
• anno di percezione;
• indicazione della corresponsione dell’INVIM.

Fabbricati rurali e accatastamento

La legge interviene nuovamente sul regime dei fabbricati rurali, modificando le regole sull’accatastamento. Viene meno l’obbligo di denuncia al Catasto Edilizio Urbano per le abitazioni utilizzate dagli addetti alla coltivazione dei terreni agricoli indicate dall’art. 39, comma 1, lett. a), del T.U.I.R.

Resta invece fermo l’obbligo di iscrizione al Catasto Edilizio Urbano entro il 31 dicembre 1993 per le costruzioni o porzioni di costruzioni attualmente iscritte al Catasto terreni come rurali ma destinate ad abitazione di persone, quindi a uso diverso da quello agricolo contemplato dalla disposizione citata.

Fabbricati: nuova determinazione del reddito imponibile dal 1993

Per i fabbricati, la circolare anticipa le modifiche che avranno effetto dal 1993. La nuova disciplina incide in modo significativo sulla determinazione del reddito imponibile, prevedendo:

• un abbattimento forfettario del 10% sul canone di affitto;
• una ulteriore deduzione delle spese effettivamente sostenute e documentate per manutenzione e riparazione, entro il limite del 15% del canone;
• la possibilità di detrarre l’eventuale eccedenza nei due esercizi successivi.

Per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico ai sensi dell’art. 3 della legge 1 giugno 1939 n. 1089 e successive modificazioni, il reddito è determinato applicando la minore tra le tariffe d’estimo previste per le abitazioni della zona censuaria in cui è ubicato il fabbricato. La circolare precisa che, rispetto alla disciplina precedente, per i vani catastali può essere attribuita la minore tariffa prevista per le classi meno pregiate delle categorie A5 o A6 esistenti nella stessa zona censuaria dello stesso Comune, indipendentemente dal classamento catastale effettivo delle singole unità dell’edificio vincolato.

Adeguamento degli archivi e delle procedure operative

Le innovazioni richiedono una profonda revisione delle procedure amministrative e informatiche. In particolare, gli archivi fiscali locali devono essere ristrutturati e integrati con:

• le nuove rendite catastali;
• tutti gli ulteriori elementi richiesti dalla nuova normativa.

È inoltre necessario un completo ridisegno delle procedure automatizzate relative:

• all’afflusso dei dati concernenti i fabbricati tramite mod. 1/M;
• alla elaborazione della dichiarazione dei redditi dei fabbricati.

Nelle more dell’adeguamento dei sistemi, le Sedi Regionali devono predisporre le iniziative per l’applicazione delle disposizioni, con particolare attenzione alla annotazione, all’imputazione all’unità immobiliare di competenza e alla documentazione delle spese sostenute per manutenzione, riparazione e altri motivi relativi all’immobile. Devono inoltre provvedere all’invio dei modelli 1/M nei termini già indicati.