Sentenza del 10/08/2017 n. 719 - Comm. Trib. Reg. per l'Abruzzo

Esito

La controversia

La controversia riguarda la determinazione della base imponibile ai fini ICI/IMU per un'area qualificata come edificabile dal Piano Regolatore Generale (PRG). La questione centrale è se tale qualificazione sia sufficiente, da sola, a determinare l'edificabilità fiscale dell'area oppure se debbano essere considerate anche l'effettiva e attuale potenzialità edificatoria, le concrete condizioni dell'area e l'incidenza degli eventuali oneri di urbanizzazione.

La decisione

La sentenza afferma che l'edificabilità dell'area può essere desunta dalla qualificazione attribuita dal PRG, anche se il piano non è ancora stato approvato dalla Regione o non sono stati adottati gli strumenti urbanistici attuativi. Tuttavia, ai fini della corretta determinazione della base imponibile, occorre valutare in concreto il grado di attualità della potenzialità edificatoria e l'incidenza degli oneri di urbanizzazione esistenti al momento dell'imposizione. L'esito processuale specifico, compresa l'individuazione formale della parte vittoriosa, non è indicato nel testo fornito.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504/1992, disciplina ICI

  La base imponibile delle aree edificabili deve essere determinata considerando il valore venale in comune commercio, tenendo conto delle caratteristiche concrete dell'area e della sua effettiva capacità edificatoria.

• Disciplina IMU sulla base imponibile delle aree edificabili

  La qualificazione urbanistica come area edificabile costituisce un elemento rilevante, ma la valutazione fiscale deve considerare anche la concreta potenzialità edificatoria, il suo grado di attualità e gli oneri necessari per l'urbanizzazione.

• Sentenza Corte di cassazione, Sezioni Unite, n. 25506/2006

  L'edificabilità fiscale può derivare dalla qualificazione dell'area nel PRG anche prima dell'approvazione regionale definitiva e dell'adozione degli strumenti urbanistici attuativi.

• Sentenza Corte di cassazione n. 5161/2014

  La qualificazione urbanistica deve essere coordinata con la valutazione concreta della potenzialità edificatoria dell'area ai fini della determinazione del valore imponibile.

• Sentenza Corte di cassazione n. 12377/2016

  La determinazione del valore dell'area deve tenere conto della situazione effettiva al momento dell'imposizione, compresa l'incidenza degli oneri di urbanizzazione e delle limitazioni che riducono l'immediata edificabilità.

Massime di principio

• Per ICI e IMU, la semplice qualificazione di un'area come edificabile nel PRG può essere sufficiente a farla rientrare tra le aree imponibili come edificabili, anche prima del completamento dell'iter urbanistico.
• La qualificazione nel PRG non determina automaticamente il valore imponibile: il valore deve essere adeguato alla concreta e attuale possibilità di edificare.
• Quanto più l'edificazione è condizionata da strumenti attuativi, autorizzazioni, vincoli o interventi di urbanizzazione ancora mancanti, tanto più tali circostanze possono ridurre il valore venale dell'area.
• Gli oneri di urbanizzazione e gli altri costi necessari per rendere effettivamente edificabile l'area devono essere considerati nella stima della base imponibile.
• In caso di contestazione, il contribuente deve fornire elementi concreti sulla minore potenzialità edificatoria o sui costi e vincoli esistenti, mentre l'amministrazione deve fondare la pretesa su una valutazione coerente con le condizioni reali dell'area.