Cassazione Civile, Ordinanza n. 17823/2026 del 04/06/2026

Esito

La controversia

La controversia riguarda un avviso di accertamento catastale con cui l'amministrazione finanziaria aveva rettificato, da B/1 a D/4, la rendita proposta con DOCFA per un immobile di proprietà di una fondazione qualificata come ONLUS e adibito a struttura per servizi socio-sanitari-assistenziali. La Commissione tributaria regionale aveva accolto l'appello della fondazione, ritenendo che la categoria D/4 non fosse configurabile perché l'ente è senza scopo di lucro, la struttura opera in accreditamento con tariffe regionali e il corrispettivo copre i costi senza finalità lucrative. Il ricorso per cassazione censura tale decisione per violazione dell'art. 2697 c.c. e della normativa catastale, sostenendo che la corretta classificazione deve essere effettuata con riguardo alle caratteristiche oggettive dell'immobile e non alla natura soggettiva del gestore; quindi, secondo il ricorrente, la CTR avrebbe annullato l'atto senza valutare la destinazione funzionale e produttiva del bene.

La decisione

La Corte accoglie il ricorso dell'Agenzia delle Entrate. Richiama il principio per cui il classamento catastale ha natura reale e deve fondarsi sulle caratteristiche oggettive, costruttive e tipologiche dell'immobile, non sull'attività concretamente svolta in un dato momento né sulla natura non lucrativa del proprietario. Precisa che il fine di lucro, quando rilevante per la categoria catastale, va verificato in termini oggettivati e desunto dalle caratteristiche strutturali dell'immobile, non dalla sola modalità di gestione. Poiché la sentenza regionale aveva deciso la lite facendo esclusivo riferimento alla qualifica ONLUS e all'assenza di scopo di lucro, senza considerare in modo adeguato le connotazioni tipologiche e funzionali delle unità immobiliari, la decisione viene cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  violazione di legge denunciata con il ricorso

  consente di denunciare in cassazione l'erronea applicazione delle norme sostanziali sulla classificazione catastale e sulla ripartizione dell'onere probatorio.

• art. 2697 c.c.

  la Corte richiama il principio sull'onere della prova, censurando la decisione di merito che ha fondato l'esito su elementi soggettivi senza verificare quelli oggettivi rilevanti per il classamento.

• d.P.R. n. 1142/1949

  normativa catastale richiamata quale base del criterio di classamento dell'immobile secondo caratteristiche oggettive.

• R.D.L. n. 652/1939

  normativa catastale richiamata quale parametro per la determinazione della rendita e della categoria dell'immobile.

• art. 8

  richiamato nel contesto della disciplina catastale applicabile al caso, come norma di riferimento per il classamento.

Massime di principio

• Il classamento catastale è un accertamento di natura reale: la rendita e la categoria devono essere determinate in base alle caratteristiche oggettive, costruttive e tipologiche dell'immobile, non alla natura soggettiva del proprietario o del gestore.
• L'attività concretamente svolta nell'immobile può assumere valore solo complementare o rafforzativo, ma non sostituire l'indagine sulle potenzialità d'uso e sulla destinazione funzionale del bene.
• Quando una categoria catastale richiede un requisito connesso al fine di lucro o ad altre qualità dell'attività, tale requisito deve essere verificato in modo oggettivato, desumendolo dalla struttura e dalla destinazione dell'immobile, non dalla mera qualificazione dell'ente come non profit.
• Una decisione di merito che classifichi l'immobile esclusivamente sulla base della finalità sociale dell'ente e delle modalità di remunerazione del servizio, senza analizzare le connotazioni tipologiche e funzionali della costruzione, incorre in errore di diritto e va cassata.

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