Cassazione Civile, Ordinanza n. 28675/2024 del 07/11/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da una domanda proposta dalla proprietaria di un fondo per ottenere l’eliminazione di paletti metallici installati dal condominio su una strada interpoderale che dava accesso carrabile al suo terreno, che ella assumeva gravata da servitù di passaggio. Il tribunale aveva accolto la domanda, ritenendo provata la servitù sulla base di un atto di divisione e della relativa trascrizione, e aveva ordinato la rimozione degli ostacoli, con astreinte. In appello il condominio aveva sostenuto: a) di non essere tenuto a rispettare quella servitù perché gli immobili provenienti da vendite giudiziarie sarebbero stati liberi da pesi non espressamente richiamati; b) di avere eccepito e/o chiesto il riconoscimento dell’usucapione della porzione di strada e, in alternativa, l’estinzione della servitù per non uso ventennale; c) che la prova della servitù era insufficiente e che il giudice aveva indebitamente valorizzato una nota di trascrizione e un atto di divisione privi, a suo dire, degli elementi necessari; d) che la decisione avesse erroneamente richiamato la servitù per destinazione del padre di famiglia e avesse mal valutato le prove nel rito sommario. La Cassazione è stata investita di otto motivi, centrati soprattutto su legittimazione dell’amministratore a proporre domanda/eccezione di usucapione, omessa pronuncia sull’eccezione di prescrizione della servitù, opponibilità della servitù agli acquirenti di immobili provenienti da esecuzione forzata, sufficienza della trascrizione e validità del titolo costitutivo della servitù.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto corretta la decisione di merito che aveva escluso la legittimazione del condominio, tramite il suo amministratore, a proporre domanda riconvenzionale di usucapione per estendere la proprietà comune, mancando un mandato speciale dei singoli condomini e non bastando una delibera non unanime e comunque limitata. Ha inoltre confermato che, in relazione ai diritti reali di terzi, non opera una "usucapio libertatis": l’estinzione della servitù può avvenire solo nei modi previsti dall’art. 1073 c.c., cioè per non uso ventennale del titolare del diritto, e non per il mero possesso del fondo servente come libero da pesi. Quanto alla pretesa eccezione di prescrizione della servitù, la Corte ha rilevato che il condominio non aveva dimostrato di averla effettivamente proposta e comunque non aveva assolto l’onere di indicare e provare i relativi fatti e richieste istruttorie. È stata poi confermata l’opponibilità della servitù agli aventi causa del fondo servente, poiché l’atto costitutivo era stato trascritto prima del pignoramento e la nota di trascrizione conteneva gli elementi idonei a individuare il diritto e i beni interessati. I motivi relativi alla servitù per destinazione del padre di famiglia sono stati dichiarati inammissibili perché colpivano un obiter dictum e non la ratio decidendi. Le spese sono state poste a carico del ricorrente, con distrazione in favore del difensore della controricorrente.

Norme richiamate

• art. 1079 c.c.

  Norma posta a base dell’azione confessoria servitutis esperita dalla proprietaria del fondo, volta a ottenere la tutela del diritto di servitù e la rimozione degli ostacoli al suo esercizio.

• art. 1073 c.c.

  L’estinzione della servitù per non uso richiede il protrarsi dell’inerzia del titolare per venti anni; non è configurabile un’estinzione per mera acquisizione del fondo servente come libero da pesi.

• art. 1131 c.c.

  La rappresentanza dell’amministratore di condominio non si estende alla proposizione, senza mandato speciale, di azioni dirette all’acquisto per usucapione di un diritto ulteriore rispetto a quelli già compresi nel patrimonio comune.

• art. 112 c.p.c.

  Le censure di ultrapetizione e omessa pronuncia non sono accolte quando colpiscono un argomento non decisivo o quando la questione non risulta ritualmente dedotta come domanda o eccezione.

• art. 115 c.p.c.

  La valutazione del materiale documentale è stata ritenuta sufficiente a fondare la decisione, senza necessità di ulteriore istruzione.

• art. 2697 c.c.

  L’onere di provare l’effettiva proposizione e il fondamento dell’eccezione di prescrizione della servitù gravava sul condominio ricorrente, che non vi ha assolto.

• art. 345 c.p.c.

  Le questioni nuove introdotte per la prima volta in appello sono inammissibili.

• art. 702 bis c.p.c.

  Nel procedimento sommario non vi è una sanzione processuale per la tardiva produzione documentale dopo il primo atto difensivo, fino all’ordinanza ex art. 702 ter c.p.c.

• art. 702 ter c.p.c.

  La valutazione della non sommarietà dell’istruzione segna il momento oltre il quale si determina la barriera processuale per nuove richieste istruttorie.

• art. 614 bis c.p.c.

  È stata confermata la previsione di una somma di denaro dovuta per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione dell’ordine di rimozione dei paletti.

• art. 586 c.p.c.

  È stato richiamato per affermare che il riferimento agli acquisti esecutivi riguarda ipoteche e altri pesi iscritti, ma non esclude servitù già trascritte anteriormente al pignoramento.

• art. 1062 c.c.

  È stato evocato dal ricorrente per contestare la servitù per destinazione del padre di famiglia, ma la censura è stata dichiarata inammissibile perché non investiva la ratio decidendi.

• art. 1031 c.c.

  È stato richiamato dal ricorrente per contestare l’opponibilità della servitù e la validità della nota di trascrizione, ma la doglianza è stata respinta come non decisiva e volta a sollecitare una nuova valutazione di fatto.

• art. 1058 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione alla costituzione/opponibilità della servitù, senza esito favorevole.

• art. 24 Cost.

  Invocato dal ricorrente in relazione al diniego di istruttoria, ma la censura è stata ritenuta inammissibile per genericità.

• art. 111 Cost.

  Invocato dal ricorrente in relazione al diniego di istruttoria, ma la censura è stata ritenuta inammissibile per genericità.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  È stato dichiarato dovuto l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in presenza del rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel condominio, la domanda volta ad acquisire per usucapione un’area o un diritto ulteriore rispetto ai beni già comuni non rientra nei poteri ordinari dell’amministratore e richiede un mandato speciale dei singoli condomini, non essendo sufficiente una delibera non unanime o generica.
• L’estinzione di una servitù prediale per non uso è disciplinata dall’art. 1073 c.c. e presuppone il mancato esercizio del diritto per venti anni da parte del titolare; non è configurabile una diversa figura di usucapione della libertà del fondo dai pesi gravanti su di esso.
• Quando una questione difensiva viene proposta come eccezione o domanda, la parte che la invoca deve dimostrarne l’effettiva deduzione nel processo e allegare in modo specifico i fatti e gli atti rilevanti; una deduzione generica non consente il controllo di legittimità.
• La servitù trascritta anteriormente al pignoramento o alla vendita forzata è opponibile anche all’aggiudicatario o agli acquirenti successivi, poiché l’acquisto esecutivo non elimina i diritti reali di terzi già validamente trascritti.
• Ai fini dell’opponibilità della trascrizione, ciò che conta è il contenuto della nota di trascrizione, purché consenta di individuare senza incertezze il negozio, il diritto e i beni interessati, senza necessità di una nuova valutazione del titolo nel giudizio di legittimità.
• Sono inammissibili in cassazione le censure che colpiscono un mero obiter dictum e non la reale ratio decidendi della sentenza impugnata.
• Nel rito sommario, la mancanza di specificità delle richieste istruttorie impedisce di censurare efficacemente il diniego di istruzione o la mancata conversione del rito.

Come è indicizzato