Cassazione Civile, Ordinanza n. 17498/2026 del 02/06/2026

Esito

La controversia

Il contribuente aveva acquistato nel dicembre 2011 un immobile con autorimessa in Cene, chiedendo l'aliquota IVA agevolata del 4% per l'acquisto della prima casa. L'Agenzia delle Entrate, ritenendo l'immobile qualificabile come 'abitazione di lusso', aveva notificato avviso di accertamento/liquidazione per recuperare la maggiore imposta, oltre interessi e sanzioni. Dopo il rigetto del ricorso in primo grado e l'accoglimento dell'appello dell'Ufficio in secondo grado, il contribuente proponeva ricorso per cassazione con cinque motivi: 1) sosteneva che dovesse applicarsi l'art. 5 del d.m. 2 agosto 1969 e non l'art. 6, assumendo che l'area scoperta non superasse il sestuplo dell'area coperta; 2) contestava il computo del disimpegno di 17,45 mq nella superficie utile complessiva, deducendo che la classificazione catastale non dovesse rilevare; 3) lamentava omessa o insufficiente motivazione e mancata CTU sullo spazio interrato indicato come disimpegno; 4) contestava l'inclusione dell'autorimessa di 71 mq nel computo della superficie utile, sostenendo che si trattasse di unità distinta o comunque di posto macchina da escludere; 5) denunciava l'illegittimità delle sanzioni, invocando la sopravvenuta riforma della disciplina agevolativa e la conseguente asserita abolitio criminis.

La decisione

La Corte ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché, in tema di agevolazione prima casa, per gli immobili soggetti a IVA anteriori alla modifica del 2014, il criterio decisivo per individuare le abitazioni di lusso era quello dell'art. 6 del d.m. 2 agosto 1969, che si applica alle singole unità immobiliari con superficie utile complessiva superiore a 240 mq. Ha respinto anche la censura sull'autorimessa, affermando che la nozione di superficie utile complessiva ricomprende gli ambienti concretamente utilizzabili per esigenze abitative, con esclusione solo degli spazi espressamente indicati dalla norma; poiché la Corte territoriale aveva accertato che l'autorimessa, pur destinata a parcheggio, era internamente collegata e pienamente funzionale a esigenze abitative, i relativi mq dovevano essere inclusi. Questo accertamento rendeva assorbite le contestazioni sul disimpegno e sulla CTU, poiché sommando i 71 mq dell'autorimessa la soglia dei 240 mq risultava comunque superata. È stato infine respinto il motivo sulle sanzioni: la modifica normativa del 2014 non aveva eliminato retroattivamente l'illecito, perché la condotta sanzionata restava la dichiarazione mendace sul presupposto agevolativo, rimasto rilevante per il periodo d'imposta in contestazione. Le spese sono state compensate per giusti motivi, con liquidazione dell'ulteriore contributo unificato a carico del ricorrente.

Norme richiamate

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  È richiamato come parametro di deduzione delle violazioni di legge denunciate nei motivi di ricorso.

• art. 360 n. 5 c.p.c.

  È richiamato per la censura di motivazione insufficiente/contraddittoria.

• Tabella A, parte II, n. 21, allegata al d.P.R. n. 633/1972

  Per i trasferimenti immobiliari soggetti a IVA, nel testo vigente ratione temporis, individua le abitazioni agevolabili rinviando ai criteri del d.m. 2 agosto 1969 per escludere le abitazioni di lusso.

• art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al d.P.R. n. 131/1986

  È la disciplina richiamata per i requisiti soggettivi e per il quadro normativo delle agevolazioni 'prima casa'.

• nota II-bis dell'art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al d.P.R. n. 131/1986

  Rileva per i requisiti soggettivi dell'acquirente ai fini dell'agevolazione 'prima casa'.

• nota I della Tariffa allegata al d.P.R. n. 131/1986

  È richiamata dall'avviso per la pretesa di recupero dell'imposta in caso di immobile qualificato come di lusso.

• d.m. 2 agosto 1969

  Definisce i criteri per qualificare un'abitazione come di lusso; l'art. 6 è la norma di riferimento per le singole unità immobiliari con superficie utile complessiva superiore a 240 mq, mentre l'art. 5 opera per le case unifamiliari con specifico requisito dell'area scoperta pertinenziale.

• art. 5 d.m. 2 agosto 1969

  Si applica alle case unifamiliari con superficie utile superiore a 200 mq e area scoperta pertinenziale superiore a sei volte l'area coperta; non è la norma base quando l'immobile supera la soglia di cui all'art. 6.

• art. 6 d.m. 2 agosto 1969

  È la norma base di riferimento per individuare le abitazioni di lusso tra le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a 240 mq; la superficie va calcolata in termini di concreta utilizzabilità degli ambienti, al netto degli spazi espressamente esclusi.

• art. 7 del d.lgs. n. 546/1992

  È richiamato dal ricorrente per contestare il mancato espletamento della CTU nel giudizio tributario.

• art. 3, comma 2, del d.lgs. n. 472/1997

  È invocato per contestare la legittimità delle sanzioni alla luce della successione di norme nel tempo.

• art. 49 della Carta dei diritti fondamentali dell'Unione europea

  È invocato per il principio di legalità e retroattività della legge più favorevole in materia sanzionatoria.

• art. 7 CEDU

  È invocato a sostegno del principio di legalità in materia di sanzioni.

• art. 10, comma 1, lett. a), d.lgs. n. 23/2011

  È richiamato come norma sopravvenuta che ha modificato la disciplina dell'agevolazione 'prima casa' ai fini IVA.

• art. 33 del d.lgs. n. 175/2014

  È richiamato come norma sopravvenuta che ha modificato i parametri dell'agevolazione IVA per la prima casa, ma senza effetti retroattivi sull'illecito contestato.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  È applicato per dare atto della debenza dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Per le agevolazioni 'prima casa' ai fini IVA, quando il trasferimento è anteriore alla riforma del 2014, occorre verificare il requisito soggettivo dell'acquirente e, separatamente, la natura oggettiva dell'immobile secondo i criteri del d.m. 2 agosto 1969.
• Ai fini dell'individuazione di un'abitazione di lusso ex art. 6 del d.m. 2 agosto 1969, la nozione di 'superficie utile complessiva' va intesa come concreta utilizzabilità degli ambienti, non come mera abitabilità giuridica, e comprende gli spazi non espressamente esclusi dalla norma.
• L'autorimessa può essere inclusa nel computo della superficie utile complessiva se, in base all'accertamento di merito, è strutturalmente e funzionalmente integrata con l'abitazione e concretamente utilizzabile per esigenze abitative, salvo che rientri in una delle esclusioni normative specifiche.
• Quando la superficie utile complessiva supera comunque la soglia di legge, diventano irrilevanti le contestazioni su ulteriori vani o sul diverso inquadramento di singoli ambienti, perché l'immobile resta comunque qualificabile come di lusso.
• La modifica normativa dei parametri agevolativi non determina di per sé l'abolitio criminis o l'illegittimità delle sanzioni se, per il periodo d'imposta considerato, il presupposto impositivo resta dovuto e la condotta sanzionata rimane sostanzialmente immutata.

Come è indicizzato