Sentenza del 10/03/2017 n. 6171 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate ha impugnato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Campania, contestando l'esclusione della rettifica del valore del terreno edificabile trasferito mediante permuta. Secondo l'Ufficio, il valore venale del terreno poteva essere determinato mediante il criterio del valore di trasformazione, considerando il valore commerciale dell'operazione e non una presunta plusvalenza. La questione centrale riguardava il momento temporale al quale riferire la tassazione nella permuta di una cosa presente, ossia il terreno, con una cosa futura, ossia il fabbricato da costruire.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo dell'Agenzia delle Entrate, ritenendo errata la decisione della Commissione Tributaria Regionale. In una permuta di terreno edificabile contro un fabbricato futuro, l'effetto traslativo del fabbricato si verifica quando esso viene ad esistenza nelle sue componenti essenziali, cioè con la realizzazione delle strutture fondamentali, senza necessità delle rifiniture o degli accessori. Di conseguenza, la tassazione deve essere determinata con riferimento a tale momento, anche se il contratto prevede un effetto traslativo retroattivo ex tunc. Il secondo motivo, relativo all'insufficiente motivazione, è stato dichiarato assorbito. La sentenza impugnata è stata cassata e la causa rinviata alla Commissione Tributaria Regionale della Campania, in diversa composizione, per un nuovo esame e per la liquidazione delle spese.

Norme richiamate

• Codice civile, art. 1552

  La permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all'altro.

  Il contratto che trasferisce un terreno in cambio di un edificio da costruire configura una permuta di cosa presente con cosa futura, quando il risultato traslativo dell'opera da realizzare costituisce l'oggetto dello scambio.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 20

  Ai fini dell'imposta di registro, il contratto deve essere interpretato considerando la sua natura intrinseca e gli effetti giuridici prodotti, attraverso l'esame complessivo delle clausole e non soltanto della forma o della qualificazione apparente attribuita dalle parti.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 43, comma 1, lettera a)

  Per i contratti onerosi traslativi o costitutivi di diritti reali, il valore del bene deve essere riferito alla data dell'atto traslativo; nella permuta di cosa presente con cosa futura, tale momento coincide con il verificarsi dell'effetto traslativo della cosa futura.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 51, commi 2 e 3

  La base imponibile può essere verificata facendo riferimento al valore venale in comune commercio del bene. Per un terreno edificabile, è legittimo utilizzare il criterio del valore di trasformazione, fondato sul valore commerciale dell'area e sull'utilità economica derivante dalla costruzione realizzabile.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52

  Disciplina il potere dell'Amministrazione finanziaria di rettificare il valore dichiarato ai fini dell'imposta di registro quando non corrisponda al valore venale rilevante.

• Codice civile, art. 2645-bis, ultimo comma

  È richiamato come criterio per individuare il momento in cui un edificio può considerarsi venuto ad esistenza: sono sufficienti le componenti strutturali fondamentali, mentre non sono necessarie rifiniture e opere accessorie.

Massime di principio

• Nella permuta di un bene già esistente con un immobile da costruire, il momento fiscalmente rilevante non coincide necessariamente con la data di stipula del contratto, ma con il momento in cui il bene futuro viene ad esistenza nelle sue componenti essenziali.
• Una clausola contrattuale che prevede effetti traslativi retroattivi ex tunc non può spostare, ai fini dell'imposta di registro, il momento economico e giuridico in cui si verifica effettivamente il trasferimento della cosa futura.
• Per determinare la base imponibile di un terreno edificabile, l'Amministrazione può utilizzare il valore venale in comune commercio e il criterio del valore di trasformazione, purché la stima sia adeguatamente motivata e riferita al corretto momento temporale.
• Il maggior valore commerciale accertato dall'Amministrazione non equivale automaticamente a una plusvalenza imponibile: si tratta della determinazione della base imponibile dell'imposta di registro secondo il valore venale del bene.
• In caso di cassazione con rinvio, la decisione non determina necessariamente la liquidazione definitiva dell'imposta: il giudice di rinvio deve riesaminare concretamente la congruità della stima e gli altri profili ancora controversi.