Cassazione Civile, Ordinanza n. 06731/2023 del 07/03/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da due contratti di locazione non abitativa aventi ad oggetto un complesso alberghiero e una autorimessa. La conduttrice aveva dapprima contestato l’esistenza di vizi dell’immobile e poi aveva comunicato il recesso anticipato per gravi motivi, collegandolo alla crisi economico-finanziaria e alla contrazione dei ricavi della struttura di Vicenza. Il locatore aveva agito per far dichiarare illegittimo il recesso e ottenere il ristoro del pregiudizio economico derivante dalla cessazione anticipata del rapporto, quantificato nella differenza tra i canoni minimi pattuiti fino alla scadenza naturale e quelli del nuovo contratto stipulato con altro conduttore. In cassazione la società ricorrente ha dedotto: 1) violazione dell’art. 41 Cost. e dell’art. 27, ultimo comma, l. 392/1978, sostenendo che la Corte d’appello avrebbe erroneamente ritenuto insindacabile la scelta imprenditoriale di chiudere solo la struttura di Vicenza, senza richiedere la prova che la crisi avesse inciso specificamente su quell’unità locata; 2) violazione degli artt. 1321, 1372, 2697 c.c. e dell’art. 27, ultimo comma, l. 392/1978, lamentando che i gravi motivi non sarebbero stati provati con riferimento alla concreta gravosità della prosecuzione del rapporto e che i documenti economico-contabili non dimostrassero l’antieconomicità dell’attività nella specifica unità; 3) nullità della sentenza per motivazione apparente e omesso esame di fatti decisivi, assumendo che la Corte territoriale avesse trascurato elementi di bilancio e dati economici idonei, secondo la ricorrente, a escludere la sussistenza dei gravi motivi di recesso.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondati i motivi, affermando che il recesso del conduttore ex art. 27, ultimo comma, l. 392/1978 è un recesso legale esercitabile in presenza di gravi motivi oggettivi, sopravvenuti, imprevedibili e non dipendenti dalla volontà del conduttore, la cui valutazione è riservata al giudice di merito. Ha inoltre ribadito che, nel caso di impresa articolata in più unità, il giudizio può tener conto della complessiva organizzazione aziendale, ma senza pretendere che la perdita sopportata sull’immobile locato venga neutralizzata mediante interventi su altre attività del gruppo o dell’impresa, estranei al sinallagma del contratto. Ha infine escluso il vizio di motivazione apparente e quello di omesso esame di fatti decisivi, rilevando che la censura mirava in sostanza a una rivalutazione del merito e che non erano stati assolti gli oneri di allegazione richiesti per il vizio di cui all’art. 360, n. 5 c.p.c. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile e la ricorrente condannata alle spese, con applicazione dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 41 Cost.

  Richiamato per escludere che la libertà di iniziativa economica consenta di sindacare scelte imprenditoriali in sé, ma non per svincolare dalla verifica dei presupposti legali del recesso.

• art. 27, ultimo comma, L. 392/1978

  Il recesso anticipato del conduttore è ammesso solo in presenza di gravi motivi sopravvenuti, estranei alla sua volontà e imprevedibili, che rendano oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto.

• art. 1372 c.c.

  Il recesso ex art. 27, ultimo comma, costituisce eccezione al principio di vincolatività del contratto e va interpretato restrittivamente.

• art. 1321 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente nella prospettazione del motivo, ma non ritenuto decisivo dalla Corte.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in tema di prova dei gravi motivi; la Corte ha però osservato che le doglianze tendevano a una rivalutazione del fatto.

• art. 380 bis.1 c.p.c.

  Norma procedurale che ha regolato la trattazione camerale del ricorso.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  Invocato per denunciare violazione di legge; la Corte ha ritenuto che le censure mirassero invece a ottenere un diverso apprezzamento del fatto.

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  Invocato per asserita nullità della sentenza per motivazione apparente; escluso perché il vizio va verificato testualmente nella motivazione della sentenza stessa.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  Richiamato per omesso esame di fatti decisivi; la Corte ha escluso il vizio per carenza degli oneri di allegazione e perché le censure chiedevano una nuova valutazione del merito.

• art. 132, comma 2, n. 4 c.p.c.

  La motivazione apparente è configurabile solo quando la sentenza, da sola considerata, sia priva di reale argomentazione, non per confronto con elementi esterni.

• art. 447 bis c.p.c.

  Norma richiamata per il giudizio di merito in materia locatizia.

• D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater

  Applicato per il raddoppio dell’ulteriore contributo unificato in caso di rigetto/inammissibilità del ricorso.

• D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-bis

  Richiamato come base del contributo unificato ulteriore dovuto se dovuto.

Massime di principio

• Nel recesso anticipato del conduttore di immobile ad uso non abitativo, i gravi motivi devono consistere in fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e tali da rendere oggettivamente gravosa la prosecuzione del rapporto.
• La valutazione dei gravi motivi è accertamento di fatto riservato al giudice di merito; in cassazione non è consentito sostituire a tale apprezzamento una diversa lettura delle risultanze economiche e documentali.
• Quando il conduttore sia un’impresa articolata in più attività o sedi, il giudizio sulla gravità dei motivi può considerare la situazione complessiva dell’organizzazione, ma non può pretendere che le perdite generate dal contratto locatizio siano compensate mediante interventi o sacrifici su altre attività estranee al rapporto.
• Il recesso ex art. 27, ultimo comma, l. 392/1978 è eccezione al principio di vincolatività del contratto e va interpretato restrittivamente, così da evitare che si trasformi in un recesso ad nutum.
• Il vizio di motivazione apparente va desunto dal testo della sentenza impugnata in sé considerata; non è configurabile solo perché la parte ritenga trascurati o non valorizzati alcuni elementi probatori.
• Il vizio di omesso esame di fatti decisivi richiede specifica allegazione del fatto storico, della sua discussione tra le parti e della sua decisività; non è sufficiente sollecitare un nuovo giudizio sul materiale istruttorio.

Come è indicizzato