Cassazione Civile, Sentenza n. 24418/2024 del 11/09/2024

Esito

La controversia

La Nuova Edilmarc sostiene di aver stipulato con i Turini (15/11/1997, scrittura privata) una promessa di vendita vincolante di un fabbricato per lire 822.120.000, da pagarsi in parte mediante permuta di ca. 700 mq edificabili; poiché il valore della permuta eccedeva il prezzo, i promittenti venditori si impegnavano a versare la differenza in denaro e a stipulare un preliminare definitivo dopo l'approvazione del piano attuativo comunale, con rideterminazione in caso di variazioni volumetriche. Prima dell'approvazione le trattative si interrompono e i Turini vendono a terzi. La ricorrente ha chiesto risoluzione e/o risarcimento (interesse positivo, mancato guadagno circa € 408.626 e incremento valore € 29.721). In primo e secondo grado le domande sono state rigettate. In cassazione la ricorrente ha dedotto, tra l'altro, che la scrittura doveva qualificarsi come preliminare vincolante (violazione artt. 1325,1326,1362 ss. c.c.), che vi era inadempimento e diritto al risarcimento (artt. 1218, 1173 c.c.), nonché violazione di norme sulla forma e buona fede (artt. 1350,1351,1375,1453 c.c.).

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo: ha ritenuto che la valutazione della Corte d'appello è stata contraddittoria e non ha dato pieno seguito al principio consolidato da Cass. SS.UU. 4628/2015 riguardo alla figura del "preliminare di preliminare" e alla responsabilità per la mancata conclusione del contratto. Ha cassato la sentenza impugnata (con dichiarazione di assorbimento degli altri motivi) e ha rinviato la causa alla Corte di appello di Brescia in diversa composizione per un nuovo esame sulla natura vincolante dell'accordo del 1997 e per la quantificazione del risarcimento, anche alla luce del principio che la violazione della buona fede precontrattuale può dar luogo a responsabilità contrattuale e al risarcimento dell'interesse positivo (e, in casi, del mancato guadagno) qualora il preliminare fosse già completo degli elementi essenziali.

Norme richiamate

• Codice civile, art. 1325

  Definizione requisiti validità del contratto; invocato per sostenere che la scrittura privata contiene gli elementi per qualificarsi come contratto/preliminare

• Codice civile, art. 1326

  Riferito in relazione alla forma e agli effetti degli accordi preliminari

• Codice civile, art. 1362 e ss.

  Richiamati in tema di interpretazione del negozio giuridico e valutazione degli elementi essenziali dell'accordo

• Codice civile, art. 1218

  Richiamato sulla responsabilità per inadempimento dell'obbligazione

• Codice civile, art. 1173

  Richiamato in ordine all'obbligo di adempiere secondo buona fede e diligenza

• Codice civile, art. 1350

  Richiamato sul requisito della forma scritta per i contratti immobiliari

• Codice civile, art. 1351

  Richiamato in relazione alla prova scritta dei negozi con oggetto trasferimenti immobiliari

• Codice civile, art. 1375

  Richiamato per il principio della buona fede nell'esecuzione del contratto e nella fase precontrattuale

• Codice civile, art. 1453

  Richiamato in tema di risoluzione per inadempimento e relative conseguenze

• Codice civile, art. 1337

  Citato nella decisione di merito in relazione alla responsabilità precontrattuale (negli estremi del caso: richiesta di risarcimento ai sensi dell'art.1337 rigettata in appello ma valutazione riaperta alla luce delle SS.UU.)

• Codice civile, art. 2932

  Richiamato in relazione alla prescrizione e decadenze connesse ai diritti reali (menzionato tra le norme prospettate dalla parte)

• Cassazione, Sezioni Unite, sent. n. 4628/2015

  Principio decisivo: riconosce la figura del "preliminare di preliminare" e afferma che la violazione della buona fede nella fase precontrattuale può dar luogo a una responsabilità di natura contrattuale per la mancata conclusione del contratto, che, a seconda dei casi, può comportare il risarcimento dell'interesse positivo (anche comprensivo del mancato guadagno) se il preliminare contiene già tutti gli elementi essenziali per il definitivo

Massime di principio

• Una scrittura privata può costituire un preliminare vincolante se contiene gli elementi essenziali dell'accordo; in tal caso il mancato perfezionamento può dare diritto al risarcimento dell'interesse positivo
• Se l'accordo è solo un "preliminare di preliminare" (ossia un'intesa iniziale che richiede ulteriori determinazioni), può comunque sorgere responsabilità per rottura della trattativa qualora la condotta sia contraria alla buona fede; la responsabilità può essere qualificata come contrattuale e, in casi concreti, estendersi all'interesse positivo e al mancato guadagno
• La valutazione dell'esistenza di un preliminare vincolante richiede un esame concreto del contenuto della scrittura: non è sufficiente la forma, bisogna verificare se sono fissati tutti gli elementi essenziali (prezzo, cosa, modalità) ovvero se le parti hanno lasciato elementi tali da impedire il perfezionamento
• Quando il perfezionamento è subordinato a atti futuri (es. approvazione di un piano attuativo), il giudice deve valutare se la subordinazione riguarda solo aspetti accessori o elementi essenziali che rendono l'accordo non definitivo
• La buona fede precontrattuale impone che le parti non interrompano le trattative in modo da arrecare danno ingiustificato all'altra parte; la violazione può generare responsabilità e obbligo di risarcimento
• In caso di dubbio sulla natura vincolante di un accordo preliminare, il giudice può rinviare ad un nuovo esame di merito (anche per la quantificazione del danno) e la cassazione può essere disposta se la motivazione è contraddittoria o non conforme ai principi di diritto consolidati
• La quantificazione del danno deve tenere conto del tipo di responsabilità accertata: responsabilità precontrattuale pura (art. 1337 c.c.) tende al risarcimento del danno emergente e lucro cessante, ma le Sezioni Unite ammettono che, in talune ipotesi, la responsabilità per mancata conclusione può assorbire il risarcimento dell'interesse positivo se il preliminare era già completo degli elementi essenziali