Cassazione Civile, Sentenza n. 1214/2023 del 17/01/2023

Esito

La controversia

Roma Capitale impugna la sentenza della CTR che aveva dichiarato non dovuto il pagamento dell'ICI relativo al 2005 su aree del comprensorio Tor Marancia, sostenendo che le aree, pur inserite nel Parco regionale dell'Appia Antica, erano comunque soggette a imposizione perché le aree di 'atterraggio' della volumetria compensativa erano già state individuate (richiamando delibere comunali, adozione del PRG 2003 e successive approvazioni). Il ricorrente deduce la violazione di varie norme tributarie e urbanistiche (tra cui artt. 2 e 5 d.lgs. n.504/1992, disposizioni del d.l. 30.9.2005 conv. in L. 2.12.2005 n.248, art.36 d.l. n.223/2006, art.23 L. n.1150/1942 e norme tecniche di PRG), sostenendo che la capacità edificatoria compensativa avrebbe reso le aree imponibili per l'anno 2005.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso di Roma Capitale e confermato la decisione della CTR che aveva escluso l'assoggettabilità ad ICI per il 2005. Motivazione: le aree erano state vincolate a parco con inedificabilità assoluta e, al momento dell'accertamento (2005), non risultava perfezionata la compensazione edificatoria perché non erano state individuate le aree di atterraggio; il diritto edificatorio di natura compensativa non costituisce una qualità intrinseca del suolo e, fintanto che non è concretamente esercitabile (atterraggio individuato), non è soggetto a imposizione. La Corte ha inoltre rilevato l'insufficienza probatoria del ricorrente (le delibere invocate non erano allegate né provate) e perciò ha ritenuto inammissibili le deduzioni generiche. Le spese del giudizio sono compensate e la Corte ha dato atto della sussistenza del presupposto per il versamento da parte del ricorrente dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1‑quater del D.P.R. n.115/2002.

Norme richiamate

• d.lgs. n. 504 del 1992

  Il tributo poggia sul sostrato reale (proprietà/possesso) e sul presupposto oggettivo (aree fabbricabili, fabbricati, terreni); la mera potenzialità edificatoria può essere sufficiente per l'imposizione solo se costituisce qualità intrinseca del suolo.

• d.l. 30 settembre 2005 conv. in L. 2 dicembre 2005, n. 248

  art. 11 quaterdecies, comma 16

  Richiamata nella censura del ricorrente; non muta il principio che il diritto edificatorio compensativo, fintantoché non si concretizza, non costituisce qualità reale del terreno e non è imponibile.

• d.l. n. 223 del 2006

  Norma richiamata nell'impugnazione; la sentenza valuta il rapporto tra disposizioni tributarie e vicende urbanistiche alla luce dei principi consolidati di giurisprudenza.

• L. n. 1150 del 1942

  Richiamata in combinato con norme urbanistiche; utile per la distinzione tra meccanismi di perequazione e compensazione urbanistica e per definire la natura del diritto edificatorio attribuito.

• Norme tecniche di attuazione del PRG del Comune di Roma

  Richiamate dal ricorrente in ordine all'individuazione delle aree di atterraggio; la Corte ha ritenuto però non provata l'esistenza di atti efficaci al momento rilevante.

• L.R. Lazio n. 29 (6 ottobre 1997)

  Atto regionale richiamato per l'ampliamento del Parco e l'imposizione di vincolo; il vincolo di inedificabilità ha rilevanza ai fini dell'accertamento dell'imponibilità.

• L.R. Lazio n. 14/2002

  Norma che ha ampliato la perimetrazione del Parco regionale dell'Appia Antica e imposto vincolo di inedificabilità, elemento decisivo per ritenere assente la capacità edificatoria alla data dell'accertamento.

• D.P.R. n. 115 del 2002

  Norma procedurale rilevata dalla Corte: è previsto un ulteriore contributo unificato in determinate ipotesi, e la Corte dà atto della sua sussistenza per il ricorrente.

• Giurisprudenza della Cassazione

  Sez. U., n. 23902/2020; Sez. 5, n. 26895/2021; Cass. n. 27575/2018

  Principio consolidato: il diritto edificatorio di natura compensativa non è reale, non inerisce al terreno e non è imponibile fino a che non diventa qualità intrinseca del suolo (diverso il caso della perequazione urbanistica, che attribuisce un indice di edificabilità intrinseco e imponibile).

Massime di principio

• Distinguere sempre tra compensazione (credito volumetrico attribuito per indennizzo, non intrinseco al suolo) e perequazione (indice di edificabilità distribuito ai suoli dell'ambito, qualità intrinseca del terreno). Solo la seconda configura normalmente la base imponibile.
• Il diritto edificatorio compensativo non è soggetto a imposta fintanto che non risulta concretamente esercitabile (ossia fino all'individuazione e assegnazione dell'area di atterraggio); prima di tale perfezionamento la capacità edificatoria è 'volatile' e non inerisce al terreno.
• La mera invocazione di delibere, piani o atti amministrativi non basta: il soggetto che sostiene l'imponibilità deve documentare e allegare gli atti che dimostrano l'effettiva individuazione e assegnazione delle aree di atterraggio alla data di riferimento.
• Se un'area è sottoposta a vincolo di inedificabilità assoluta e non è stata individuata un'area di atterraggio al momento dell'accertamento, il presupposto oggettivo dell'imposta (capacità edificatoria del suolo) viene meno.
• Per valutare l'assoggettabilità a imposte immobiliari occorre sempre riferirsi al 'sostrato reale' e alla qualifica concreta del terreno alla data rilevante: provvedimenti futuri o generiche previsioni non sono sufficienti.
• In controversie analoghe, l'onere della prova della sussistenza del titolo edificatorio sul fondo contestato grava su chi sostiene l'imponibilità; occorre produrre gli atti completi e dimostrare la concreta applicabilità del diritto volumetrico.