Sentenza del 31/03/2017 n. 8405 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva rettificato il valore dichiarato della compravendita, elevandolo da Euro 1.723.000,00 a Euro 3.197.000,00, sulla base dei listini della Camera di Commercio relativi a terreni con caratteristiche ritenute similari. L'Ufficio sosteneva di avere applicato il valore minimo di Euro 100 al metro quadrato, anziché quello massimo di Euro 400, proprio perché l'area non era urbanizzata. Contestava inoltre la decisione della CTR per violazione del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, del D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2, e per difetto di motivazione. Le contribuenti si opponevano eccependo la genericità e il difetto di autosufficienza del ricorso.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dell'Agenzia delle Entrate e ha confermato, quindi, l'esito favorevole alle contribuenti delle decisioni di merito, che avevano annullato l'avviso di rettifica e liquidazione. La CTR aveva correttamente rilevato che i listini utilizzati dall'Ufficio si riferivano a terreni urbanizzati, mentre quello oggetto della vendita si trovava in un'area non urbanizzata. I meri indici presuntivi, privi di uno specifico collegamento con le caratteristiche concrete del bene, non erano sufficienti a dimostrare il maggior valore accertato. Inoltre, l'edificabilità dei terreni si era concretizzata solo successivamente alla vendita, con la stipula della convenzione urbanistica tra il Comune e la società acquirente. Le censure dell'Agenzia tendevano in sostanza a una nuova valutazione del merito, non consentita in sede di legittimità, e la sentenza impugnata non presentava illogicità manifeste. L'Agenzia è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in Euro 1.200,00, di cui Euro 200,00 per spese, oltre accessori di legge.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51

  La norma disciplina i criteri per la rettifica del valore dichiarato negli atti soggetti a imposta di registro. L'Amministrazione può utilizzare elementi presuntivi e comparativi, ma deve collegarli concretamente alle caratteristiche del bene oggetto della compravendita e fornire una motivazione idonea a dimostrare il maggior valore.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2

  La disposizione è stata richiamata dall'Agenzia nell'ambito della disciplina dei criteri di determinazione del valore degli immobili, ma la Corte ha ritenuto comunque insufficiente l'utilizzo meramente astratto di listini e parametri non adeguatamente riferiti al terreno concreto.

Massime di principio

• Nella rettifica del valore di un immobile, i listini, i valori medi e gli altri indici presuntivi costituiscono elementi di riferimento, ma non sono di per sé sufficienti se non vengono rapportati alle caratteristiche effettive del bene.
• L'Amministrazione deve considerare elementi concreti quali urbanizzazione, ubicazione, destinazione urbanistica, accessibilità, stato dei luoghi e comparabilità con i terreni usati come parametro.
• La potenzialità edificatoria divenuta effettiva solo dopo la compravendita non può essere automaticamente utilizzata per determinare il valore del bene alla data dell'atto, salvo adeguata dimostrazione della situazione esistente al momento della vendita.
• In sede di legittimità non è possibile sostituire la valutazione dei giudici di merito con una nuova valutazione dei fatti; il ricorso deve evidenziare uno specifico errore di diritto o un vizio motivazionale rilevante.
• Quando l'accertamento fiscale si fonda su comparazioni generiche o su valori riferiti a immobili non realmente assimilabili, il contribuente può contestarne l'idoneità probatoria e la motivazione.