Risoluzione n. 105 del 31/10/2011

Agevolazione "prima casa": revoca, decadenza e ravvedimento

La risoluzione esamina la possibilità per l’acquirente che ha fruito dell’agevolazione "prima casa" di rinunciare successivamente al beneficio per non aver potuto trasferire la residenza entro il termine di 18 mesi. Il documento distingue tra la revoca della dichiarazione di intenti presentata in atto, ammessa prima della scadenza del termine, e la decadenza dall’agevolazione, che si verifica solo una volta decorso inutilmente il termine previsto dalla legge.

Quesito posto dal contribuente

L’istante aveva acquistato un’abitazione il 22 luglio 2010 con aliquota IVA agevolata del 4%, impegnandosi nell’atto a trasferire la residenza entro 18 mesi, come richiesto dalla disciplina della "prima casa". Poiché non riteneva più possibile adempiere a tale obbligo per ragioni personali, chiedeva se potesse rinunciare all’agevolazione versando soltanto la differenza d’imposta, senza sanzioni. In via subordinata, prospettava l’applicabilità del ravvedimento operoso con versamento dell’imposta, degli interessi e della sanzione ridotta entro un anno dall’acquisto.

Inquadramento normativo dell’agevolazione

La risoluzione richiama la lettera a) del comma 1 della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR n. 131 del 1986, secondo cui, per usufruire dell’agevolazione, l’immobile deve essere ubicato nel comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi la propria residenza. Il requisito può quindi consistere sia nella residenza già posseduta nel comune, sia nell’impegno a trasferirla entro il termine indicato, con dichiarazione resa nell’atto di acquisto.

La circolare n. 38/E del 12 agosto 2005 viene richiamata per precisare che il cambio di residenza si considera avvenuto dalla data in cui l’interessato presenta al comune la dichiarazione di trasferimento ai sensi dell’art. 18 del DPR n. 223 del 1989.

Effetti della mancata residenza entro 18 mesi

La dichiarazione di voler stabilire la residenza entro 18 mesi è qualificata come dichiarazione resa a pena di decadenza. Il mancato trasferimento entro il termine comporta quindi la perdita dell’agevolazione. La decadenza si verifica alla scadenza del diciottesimo mese dalla data dell’atto; prima di tale momento il contribuente è ancora nei termini per adempiere all’impegno assunto.

Possibilità di revoca della dichiarazione di intenti prima della scadenza

La risoluzione afferma che non esiste una disposizione che consenta una rinuncia volontaria generale alle agevolazioni "prima casa". In linea generale, una volta perfezionata con la sussistenza dei requisiti, l’agevolazione non è revocabile dal contribuente. Viene richiamata anche la giurisprudenza di legittimità, secondo cui la dichiarazione di voler fruire del beneficio non è revocabile.

Tuttavia, la Direzione precisa una distinzione importante: quando la dichiarazione in atto non riguarda requisiti già esistenti, ma l’impegno futuro a trasferire la residenza entro 18 mesi, la situazione è diversa perché il requisito dipende da un comportamento successivo del contribuente. Se il termine non è ancora scaduto, l’acquirente che sa di non poter rispettare l’impegno, anche per motivi personali, può revocare la dichiarazione di intenti resa nell’atto.

Procedura per la revoca e effetti fiscali

Per revocare l’impegno assunto, il contribuente deve presentare un’apposita istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato. Con tale istanza egli:

• revoca la dichiarazione di intenti a trasferire la residenza entro 18 mesi;
• chiede la riliquidazione dell’imposta assolta in sede di registrazione.

La procedura è indicata come applicabile sia agli atti soggetti a imposta di registro sia a quelli soggetti a IVA.

A seguito dell’istanza, l’ufficio procede alla riliquidazione dell’atto e notifica un avviso di liquidazione per la maggiore imposta dovuta, oltre agli interessi calcolati dalla data di stipula. Nel caso prospettato, il contribuente deve corrispondere la differenza tra l’IVA calcolata con l’aliquota ordinaria e quella agevolata, nonché gli interessi. Non si applica invece la sanzione del 30%, poiché entro i 18 mesi non può ancora essere imputato al contribuente il mancato adempimento dell’impegno.

Decadenza dopo il decorso dei 18 mesi

Se decorrono 18 mesi dalla data dell’atto senza che il contribuente abbia trasferito la residenza o abbia presentato l’istanza di revoca, si verifica la decadenza dall’agevolazione "prima casa". In tal caso la Nota II-bis prevede, per le cessioni di case di abitazione non di lusso assoggettate a IVA, il recupero della differenza tra l’imposta calcolata senza agevolazione e quella applicata con aliquota ridotta, oltre alla sanzione amministrativa del 30% della differenza stessa.

La risoluzione ribadisce che, una volta accertata la decadenza, l’ufficio dell’Agenzia delle entrate deve recuperare le somme dovute ai sensi degli artt. 16 e 17 del D.Lgs. n. 472 del 1997.

Ravvedimento operoso dopo la decadenza

Decorso il termine di 18 mesi e verificatasi la decadenza, il contribuente può comunque avvalersi del ravvedimento operoso, se ne ricorrono i presupposti. In tal caso deve presentare una specifica istanza all’ufficio presso cui è stato registrato l’atto, dichiarando la decadenza dall’agevolazione e chiedendo la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta.

Dopo l’istanza, l’ufficio riliquida l’atto e notifica un avviso di liquidazione con:

• maggiore imposta dovuta;
• interessi dalla data di stipula;
• sanzione ridotta secondo il ravvedimento operoso ex art. 13 del D.Lgs. n. 472 del 1997.

La risoluzione precisa che, in questo caso, i diversi termini che determinano differenti riduzioni della sanzione decorrono dal giorno in cui si verifica la decadenza dall’agevolazione, cioè dal giorno di maturazione dei 18 mesi dalla stipula. Il ravvedimento deve essere perfezionato con il pagamento della maggiore imposta, delle sanzioni e degli interessi entro 60 giorni dalla notificazione dell’avviso di liquidazione.

Conclusione operativa

La risoluzione conclude che:

• prima della scadenza dei 18 mesi il contribuente può revocare la dichiarazione di intenti e ottenere la riliquidazione senza sanzione;
• decorso inutilmente il termine, si verifica la decadenza con recupero di imposta, interessi e sanzione del 30%;
• dopo la decadenza, se ne ricorrono i presupposti, è comunque possibile il ravvedimento operoso con sanzione ridotta.

Le Direzioni regionali sono incaricate di vigilare sull’applicazione delle istruzioni fornite.