Cassazione Civile, Sentenza n. 12919/2023 del 11/05/2023

Esito

La controversia

I ricorrenti principali hanno impugnato la sentenza d'appello con quattro motivi principali volti a censurare la decisione che aveva in gran parte riconosciuto la natura condominiale di alcune porzioni dell'edificio di via Vittorio Veneto 84 (corridoio di accesso alle cantine, locali ad uso bucatoio al piano interrato, ex alloggio del portiere al piano terra, porzione di terrazza). Le censure contestavano: 1) la corretta individuazione delle parti comuni e l'effetto dei successivi atti e regolamenti (art. 1117 c.c.), sostenendo che atti e regolamenti successivi e atti di fatto avrebbero sottratto tali porzioni al condominio; 2) la valutazione probatoria e il mancato riconoscimento del possesso ventennale/usucapione (richiamando artt. 1142, 1143, 1159 c.c. e art. 360 c.p.c.); 3) violazioni del prudente apprezzamento della prova (art. 116 c.p.c.); 4) omissione del dispositivo circa il lastrico solare. Il ricorso incidentale dei condomini (controricorrenti) deduceva, tra l'altro, violazione degli artt. 1117 e 1118 c.c. e omesso esame di fatto decisivo relativamente al corridoio delle cantine e alle cantine stesse.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato sia il ricorso principale che il ricorso incidentale. Ha ritenuto che: - la Corte d'appello ha correttamente ricostruito i titoli e i trasferimenti, concludendo che non risultava un atto idoneo a concentrare in capo ai Peragallo la piena proprietà esclusiva delle porzioni contestate; - la sottrazione definitiva di una porzione originariamente comune richiede il consenso negoziale scritto di tutti i condomini e non può essere realizzata da mere modifiche regolamentari o atti parziali non idonei; - le censure relative alla valutazione del possesso/usucapione sono inammissibili o in ogni caso insussistenti perché consistono in critiche del merito non rilevabili in Cassazione; - la modifica del dispositivo relativa al lastrico solare è mera omissione apparente e non compromette la chiarezza della decisione. La Corte ha altresì ritenuto inammissibili parti del ricorso che introducevano documenti o fatti nuovi dopo il giudizio d'appello (da sollevare eventualmente in revocazione). Le spese di lite sono compensate fra tutte le parti; la Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti per eventuale ulteriore contributo unificato ai sensi dell'art. 13 d.P.R. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  La norma individua le parti comuni per disciplina del condominio; la Corte osserva che il motivo ha impropriamente invocato l'art. 1117 perché il tema era la perdita della comune appartenenza per atti successivi, non la determinazione delle parti comuni al momento del frazionamento. Inoltre la sottrazione definitiva richiede atto idoneo di trasferimento.

• art. 1118 c.c., comma 2

  Richiamato dai controricorrenti: la Corte ricorda che l'individuazione delle parti comuni esclude cose destinate in servizio esclusivo di singole unità; la valutazione concreta dei manufatti e delle funzioni è questione di merito.

• art. 398 c.p.c., comma 4

  Richiamato in relazione alla richiesta di sospensione per pendente revocazione: la Corte precisa che la pendenza del giudizio di revocazione non sospende automaticamente il ricorso per cassazione, salvo sospensione disposta dal giudice a quo ex art. 398 c.p.c.

• art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5

  Limita la sindacabilità delle decisioni di merito in Cassazione: le doglianze che impugnano valutazioni di fatto o critiche globali del merito risultano inammissibili se non configurano omesso esame di fatto decisivo nei termini richiesti dalla giurisprudenza di legittimità.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato in rapporto all'onere della prova: la Corte evidenzia che la parte che allega fatti nuovi o prova il possesso/usucapione deve fornire la prova richiesta; la mancata dimostrazione rende incensurabile la decisione di merito.

• artt. 1142, 1143 e 1159 c.c.

  Norme richiamate dai ricorrenti in relazione all'usucapione e alla prova del possesso; la Corte ha ritenuto che le contestazioni consistessero in critica del merito non sindacabile in Cassazione e che non fosse stata dimostrata la sussistenza dei requisiti per l'usucapione.

• art. 116 c.p.c.

  Citato in relazione al prudente apprezzamento della prova; la Corte ricorda che le lagnanze sull'apprezzamento critico dei giudici di merito sono inammissibili se mirano semplicemente a rimettere in discussione valutazioni di fatto.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato in tema di contraddittorietà motivazionale: la Corte specifica che la contraddittorietà rilevante in cassazione è quella che determina incomprensibilità della decisione ai sensi dell'art. 132, n.4.

• art. 13, comma 1-quater d.P.R. n.115/2002

  Norma procedurale relativa al contributo unificato: la Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti per l'eventuale ulteriore versamento da parte delle ricorrenti.

• art. 23, comma 8-bis d.l. 28 ottobre 2020, n.137 conv. legge 18 dicembre 2020, n.176

  Richiamato in relazione alle conclusioni motivate formulate dal P.M.; norma citata a titolo formale per il deposito delle conclusioni.

Massime di principio

• La sottrazione definitiva di una porzione originariamente comune richiede un atto negoziale idoneo e il consenso scritto di tutti i condomini: mere modifiche regolamentari o atti parziali non sono sufficienti per creare proprietà esclusiva.
• La valutazione dei titoli, dei trasferimenti e della natura delle parti comuni è questione di merito e, salvo profili di violazione della legge, difficilmente sindacabile in Cassazione.
• Per ottenere l'usucapione di porzioni comuni occorre provare i requisiti legali (possesso continuato, pacifico, non equivoco e per il periodo previsto); contestazioni generiche o nuove prove emerse dopo il giudizio d'appello devono essere proposte con gli strumenti idonei (es. revocazione) e non in cassazione.
• Le doglianze in Cassazione devono colpire profili di diritto o omissioni specifiche di fatto ai sensi dell'art. 360 c.p.c.; una critica globale della valutazione probatoria del giudice di merito è inammissibile.
• Se manca un atto formale di trasferimento idoneo, il regolamento condominiale non può legittimamente attribuire proprietà esclusiva di parti comuni che originariamente erano in comunione.
• La pendenza di un giudizio di revocazione non sospende automaticamente il ricorso per cassazione; occorre istanza specifica e provvedimento del giudice di merito ai sensi dell'art. 398 c.p.c.