Sentenza del 15/12/2017 n. 30158 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato l'avviso di liquidazione delle imposte ipotecaria e catastale, con cui l'Amministrazione aveva rettificato il valore dichiarato degli immobili da 489.000 euro a 1.673.000 euro, sulla base di una perizia dell'Ufficio Tecnico Erariale fondata sui dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). Hanno denunciato la violazione delle norme in materia di rettifica del valore, di onere della prova e di presunzioni, nonché l'omessa e insufficiente motivazione della sentenza d'appello, che non aveva adeguatamente considerato la perizia giurata di parte, attestante un valore di 492.500 euro.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso, ritenendo fondate unitariamente le censure. Ha stabilito che i dati OMI costituiscono soltanto indicazioni di massima e non una presunzione legale del maggior valore dell'immobile; devono essere supportati da ulteriori elementi gravi, precisi e concordanti. Inoltre, la perizia UTE è una perizia di parte erariale e non è, da sola, sufficiente a dimostrare la congruità della rettifica. Il giudice d'appello aveva illegittimamente invertito l'onere della prova, pretendendo che fossero i contribuenti a superare la stima OMI, e aveva omesso di valutare la perizia giurata prodotta dai contribuenti. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Commissione tributaria regionale del Lazio, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 347 del 1990, art. 13

  Norma richiamata dai ricorrenti in relazione alla disciplina delle imposte ipotecaria e catastale e alla rettifica del valore dei beni.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51

  Disciplina i criteri di rettifica del valore dichiarato ai fini dell'imposta di registro. L'Amministrazione deve dimostrare in giudizio l'effettiva sussistenza dei presupposti della rettifica.

• Legge n. 88 del 1999

  Richiamata dai ricorrenti nell'ambito della disciplina applicabile alla determinazione del valore e agli elementi presuntivi utilizzabili dall'Amministrazione.

• Art. 2697 del codice civile

  Stabilisce la regola generale sull'onere della prova. Nel caso concreto, l'onere di provare la fondatezza della rettifica gravava sull'Amministrazione finanziaria.

• Artt. 2727 e 2729 del codice civile

  Regolano le presunzioni semplici, che devono fondarsi su elementi gravi, precisi e concordanti. Le quotazioni OMI hanno valore meramente indiziario e non possono, da sole, dimostrare il maggior valore dell'immobile.

• Legge n. 88 del 2009, art. 24

  Ha eliminato l'efficacia della presunzione legale relativa di corrispondenza tra corrispettivo dichiarato e valore normale, ripristinando la necessità di una valutazione concreta e di presunzioni semplici dotate dei requisiti di gravità, precisione e concordanza.

Massime di principio

• Le quotazioni OMI non provano automaticamente il maggior valore di un immobile: sono soltanto uno strumento orientativo e devono essere accompagnate da ulteriori elementi concreti, come caratteristiche del bene, stato di conservazione, ubicazione, comparabili effettivi e condizioni della vendita.
• In una controversia sulla rettifica del valore immobiliare, l'Amministrazione finanziaria deve provare la fondatezza dell'accertamento; non spetta al contribuente dimostrare per primo che il valore dichiarato è corretto.
• Una perizia dell'ufficio fiscale o dell'UTE è una valutazione di parte e non è sufficiente, da sola, a sostenere l'atto impositivo. Il giudice deve esaminarne criticamente metodo, dati utilizzati e contestazioni del contribuente.
• Il giudice deve confrontare tutte le prove rilevanti, compresa una perizia giurata di parte contribuente, spiegando perché accoglie una stima e disattende l'altra. L'omessa valutazione di elementi decisivi può comportare la cassazione della sentenza.
• Per contestare efficacemente una rettifica immobiliare è utile produrre una perizia tecnica dettagliata, fondata su dati comparabili e sulle specifiche condizioni dell'immobile, nonché evidenziare eventuali differenze rispetto ai valori OMI utilizzati dall'Amministrazione.