Sentenza del 09/04/2015 n. 626 - Comm. Trib. Reg. per la Toscana

Esito

La controversia

Il contribuente aveva venduto l'immobile acquistato con le agevolazioni circa un mese dopo l'acquisto e, entro l'anno successivo alla vendita infraquinquennale, aveva acquistato un altro immobile da destinare ad abitazione principale. L'Amministrazione aveva ritenuto che il nuovo acquisto non fosse idoneo perché documentato mediante scrittura privata registrata con firme non autenticate. La questione riguardava quindi se tale atto fosse sufficiente a dimostrare l'effettivo e tempestivo riacquisto.

La decisione

La revoca delle agevolazioni è stata ritenuta illegittima. La realtà dell'acquisto e l'effettivo trasferimento dell'immobile risultavano dal perfezionamento del contratto, avente efficacia costitutiva e immediata tra le parti. Il successivo provvedimento del Tribunale di riconoscimento delle firme ha consentito la trascrizione e l'opponibilità del contratto ai terzi, ma non ha determinato il perfezionamento dell'acquisto, già avvenuto, né ne ha posticipato l'efficacia. Pertanto, il riacquisto è stato considerato valido ai fini del mantenimento dell'agevolazione prima casa.

Norme richiamate

• Disciplina delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa e del riacquisto entro un anno dalla vendita infraquinquennale

  L'agevolazione non deve essere revocata quando il contribuente vende l'immobile acquistato da meno di cinque anni e, entro un anno, acquista un altro immobile da destinare ad abitazione principale, purché il nuovo acquisto sia effettivo e tempestivo.

• Norme civilistiche sulla conclusione del contratto e sugli effetti della trascrizione

  Il contratto di trasferimento produce i propri effetti tra le parti dal suo perfezionamento; l'autenticazione o il riconoscimento giudiziale delle firme e la successiva trascrizione riguardano principalmente la prova formale e l'opponibilità ai terzi, senza posticipare necessariamente la data di acquisto.

Massime di principio

• Per conservare le agevolazioni prima casa dopo una vendita infraquinquennale, è essenziale dimostrare un riacquisto effettivo entro un anno, destinato ad abitazione principale.
• La mancanza iniziale dell'autenticazione delle firme non rende automaticamente inesistente o inefficace il trasferimento tra le parti, se il contratto è stato validamente concluso e l'acquisto è altrimenti dimostrabile.
• La successiva autenticazione o il riconoscimento giudiziale delle firme può rendere il contratto trascrivibile e opponibile ai terzi, ma non necessariamente modifica la data in cui l'acquisto si è perfezionato.
• In casi analoghi occorre distinguere tra validità ed efficacia del contratto tra le parti, da un lato, e forma richiesta per la trascrizione e opponibilità ai terzi, dall'altro.
• La valutazione concreta dipende comunque dal contenuto dell'atto, dalla prova dell'effettivo trasferimento, dalla data certa e dalla destinazione dell'immobile a dimora principale.