Sentenza del 07/11/2022 n. 32659 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Impugnazione di un avviso di accertamento ICI relativo a terreni qualificati edificabili dal PRG e compresi in piano di lottizzazione, per i quali le contribuente avevano effettuato la cessione integrale della cubatura; la CTR aveva ritenuto legittimo l'avviso sostenendo che la cessione di cubatura incide solo sulla base imponibile e non sul presupposto impositivo né sul soggetto passivo; in Cassazione i contribuenti deducevano che la cessione della cubatura determina il distacco del diritto edificatorio dal fondo originario e la perdita dell'edificabilità del terreno ai fini ICI/IMU.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dei contribuenti, ritenendo fondato il primo motivo e assorbendo il secondo. Ha cassato la sentenza della CTR e, decidendo nel merito, ha accolto l'originario ricorso dei contribuenti. La Corte si è uniformata all'orientamento delle Sezioni Unite (tra cui le pronunce indicate nella motivazione) che qualificano la cessione di cubatura come atto che distacca e trasferisce un diritto edificatorio autonomo: ciò comporta che il terreno dal quale il diritto è scorporato non è più imponibile come area edificabile. Per le mutate acquisizioni giurisprudenziali la Corte ha disposto la compensazione delle spese dell'intero giudizio.

Norme richiamate

• D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2

  Richiama l'edificabilità stabilita dallo strumento urbanistico generale comunale; la CTR aveva fatto leva su questa norma per sostenere la permanenza della qualificazione edificabile, ma la Corte ha precisato che la qualificazione urbanistica non esclude la possibilità che, per effetto della cessione della cubatura, il terreno perda l'effettiva utilizzabilità edificatoria ai fini fiscali.

• Corte Costituzionale, sent. n. 266/2008

  Riconosciuta la legittimità costituzionale della determinazione dell'edificabilità sulla base dello strumento urbanistico, citata ma non sufficiente a escludere gli effetti traslativi/privatistici della cessione di cubatura ai fini tributari.

• Art. 2643 c.c., n. 2-bis

  "i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale"

  Prevede la trascrizione dei contratti che riguardano diritti edificatori; la norma è utilizzata per interpretare la cessione di cubatura come atto che può trasferire un diritto autonomo opponibile ai terzi, rafforzando la qualificazione privatistica della cessione.

• Art. 1376 c.c.

  Rilevato il principio consensualistico secondo cui il trasferimento di un diritto avviene per effetto del consenso delle parti: la cessione di cubatura è quindi atto negoziale che trasferisce il diritto edificatorio per manifestazione di volontà tra le parti.

• Art. 1350 c.c.

  La Corte ha affermato che la cessione di cubatura non richiede la forma scritta ad substantiam prevista dall'art. 1350 c.c.; si tratta di atto di contenuto patrimoniale trasferitivo non soggetto a quella forma specifica.

• Cass. Sez. Un., 29 ottobre 2020, n. 23902 (richiamata)

  Pronuncia di grande rilievo che ha approfondito la qualificazione giuridica dei diritti edificatori scorporabili dal suolo e l'effetto della loro trasferibilità, contribuendo all'indirizzamento interpretativo seguito dalla Corte nel caso in esame.

• Cass. Sez. Un., sent. n. 16080/2021 (richiamata)

  Conferma e sviluppa l'indirizzo secondo cui la cessione di cubatura è atto che, distaccando e rendendo autonomo lo jus aedificandi, costituisce un trasferimento di un diritto patrimoniale (di natura non reale), trascrivibile ex art. 2643 c.c., assoggettabile a imposta di registro in misura proporzionale e, se trascritta, a imposta ipotecaria e catastale in misura fissa, ricollocando l'atto nell'alveo del negozio privatistico traslativo.

• Art. 9, Tariffa Parte Prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986

  Richiamata nella motivazione delle Sezioni Unite per indicare che la cessione di cubatura, considerata atto avente contenuto patrimoniale, è assoggettabile all'imposta di registro in misura proporzionale.

• Art. 4 Tariffa allegata al D.Lgs. n. 347/1990 e art. 10, comma 2

  Indicano l'applicabilità, in caso di trascrizione e voltura, delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa; le Sezioni Unite hanno richiamato tali disposizioni per tratteggiare il regime fiscale della cessione di cubatura se trascritta.

• Art. 112 c.p.c. e art. 360 c.p.c., n. 4 (richiamati dalle censure)

  Richiamati dai ricorrenti per censurare la motivazione della CTR; la Corte di legittimità ha tuttavia ritenuto assorbita la censura processuale dopo aver accolto il motivo di merito fondato sull'orientamento delle Sezioni Unite.

Massime di principio

• La cessione di cubatura, quando realizzi il distacco e il trasferimento del diritto edificatorio dal fondo originario, è atto negoziale idoneo a far perdere al terreno la qualificazione di area edificabile ai fini ICI/IMU: quindi il terreno scorporato non è più imponibile come area edificabile.
• La cessione di cubatura va valutata secondo la qualificazione privatistica che le Sezioni Unite hanno delineato: è un atto trasferitivo di un diritto patrimoniale autonomo, trascrivibile ai sensi dell'art. 2643 c.c., e opponibile ai terzi se trascritto.
• Per stabilire le conseguenze tributarie occorre accertare il concreto effetto traslativo (se il diritto edificatorio è effettivamente distaccato e trasferito) e la corrispondenza dell'atto negoziale ai requisiti che ne consentono la qualificazione come diritto edificatorio autonomo.
• Sul piano fiscale la cessione di cubatura, considerata atto patrimoniale trasferitivo, è soggetta a imposta di registro in misura proporzionale e, se vi è trascrizione/voltura, alle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, conformemente all'indirizzo delle Sezioni Unite.
• La qualificazione urbanistica (PRG, piano di lottizzazione, convenzione) non esclude automaticamente gli effetti privatistici e traslativi della cessione: è necessario coordinare la disciplina urbanistica con gli effetti negoziali e fiscali emergenti dalla cessione.
• In situazioni simili è consigliabile verificare la documentazione (atto di cessione, trascrizioni, titoli urbanistici, convenzioni) e la concreta efficacia del distacco della cubatura per determinare correttamente il soggetto passivo e la base imponibile ai fini IMU/ICI.