Sentenza del 27/09/2018 n. 168 - Comm. Trib. Prov. Novara

Esito

La controversia

Il ricorrente contestava la variazione catastale da D1, relativa agli opifici, a D8, categoria propria dei fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di un'attività commerciale. Sosteneva, in particolare, che la presenza di serre inutilizzate da anni e la destinazione agricola o produttiva dell'immobile non giustificassero l'inquadramento come struttura destinata alla vendita. L'Amministrazione aveva invece considerato la destinazione concreta del complesso, rilevando che una vasta area era utilizzata per la vendita di fiori e accessori e che le serre adiacenti, pur non tutte operative, erano funzionali al complesso e in condizioni discrete di manutenzione e conservazione.

La decisione

La variazione catastale è stata ritenuta corretta. L'atto di rettifica conteneva gli elementi estimativi richiesti dalla normativa e applicava i criteri tecnico-estimativi della circolare n. 6/2012. È stata considerata legittima anche la valutazione distinta del lotto, comprendente area coperta, aree scoperte, spazi accessori e pertinenziali. Nel complesso, l'immobile è stato ritenuto costruito o adattato per speciali esigenze di un'attività di vendita e quindi correttamente classificato in categoria D8. Il fatto che alcune serre non fossero utilizzate da anni non è stato considerato decisivo, poiché la destinazione commerciale dell'area e la funzionalità delle strutture residue risultavano prevalenti. Il ricorso del contribuente è stato pertanto respinto, con conferma del classamento e della rendita rettificati.

Norme richiamate

• Legge n. 144/2014, art. 1, comma 244

  L'atto di rettifica del classamento e della rendita deve indicare gli elementi estimativi posti a fondamento della decisione, così da consentire al contribuente di comprendere i criteri utilizzati dall'Amministrazione.

• Circolare n. 6/2012

  I criteri tecnico-estimativi devono tenere conto delle caratteristiche concrete del bene, della sua destinazione funzionale e della valutazione distinta delle aree coperte, scoperte, accessorie e pertinenziali.

• Categoria catastale D8

  Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.

  La categoria D8 può essere attribuita quando la struttura, valutata nel suo complesso e secondo la sua destinazione concreta, è specificamente funzionale alla vendita. Non è necessario che ogni singola parte del fabbricato sia sempre utilizzata, se il complesso conserva una prevalente e riconoscibile funzione commerciale.

• Categoria catastale D1

  La categoria D1 riguarda immobili destinati prevalentemente a lavorazioni o attività produttive. La mera presenza di serre o di strutture produttive non impedisce il passaggio a D8 quando la funzione prevalente e caratterizzante del complesso è diventata quella commerciale.

Massime di principio

• Il classamento catastale deve essere determinato sulla base della destinazione funzionale complessiva dell'immobile e non soltanto dell'uso di singoli locali o strutture.
• La presenza di un'attività di vendita organizzata e prevalente può giustificare il passaggio da D1 a D8 anche quando il complesso comprende serre o aree originariamente destinate alla produzione.
• Strutture non utilizzate temporaneamente non perdono necessariamente la loro rilevanza catastale, soprattutto se sono ancora funzionali al complesso, recuperabili senza trasformazioni radicali e in condizioni di conservazione sufficienti.
• Per contestare efficacemente una rettifica catastale occorre dimostrare, con elementi tecnici e documentali, che la destinazione commerciale non è prevalente oppure che l'immobile è concretamente destinato a una funzione produttiva diversa.
• Un atto di rettifica è adeguatamente motivato quando espone gli elementi estimativi, descrive le caratteristiche del bene e applica criteri tecnici verificabili alle aree coperte, scoperte e pertinenziali.
• La categoria D8 è appropriata quando il fabbricato è stato costruito o adattato per una specifica attività commerciale e non può essere destinato ad altro uso senza interventi edilizi radicali.