Cassazione Civile, Ordinanza n. 18246/2025 del 04/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un atto di recupero di imposta sostitutiva applicata a operazioni di credito a medio e lungo termine collegate all'acquisto/costruzione/ristrutturazione di immobili, emesso a seguito della revoca dell'agevolazione "prima casa" per mancata rivendita, entro un anno, di un immobile già acquistato con il beneficio. Il contribuente aveva acquistato nel 2012 un appartamento in proprietà superficiaria nell'ambito di edilizia convenzionata, poi trasformato in piena proprietà; sull'immobile gravava un vincolo di prezzo massimo di cessione fino all'affrancazione. Il Comune aveva previsto con delibera un termine massimo di 180 giorni per l'affrancazione, ma tale termine non era stato rispettato per il ritardo dell'ente pubblico, costringendo il contribuente a solleciti e iniziative contenziose. In cassazione il contribuente proponeva due motivi di ricorso, sostenendo in sostanza che l'anomalo ritardo della pubblica amministrazione integrasse forza maggiore idonea a impedire la decadenza dal beneficio fiscale, poiché l'immobile non poteva essere rivenduto alle condizioni economiche desiderate fino alla conclusione della procedura di affrancazione.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati entrambi i motivi perché la sentenza d'appello aveva compiuto un accertamento in fatto non sindacabile in sede di legittimità, escludendo l'esistenza di una vera forza maggiore. Il ritardo dell'amministrazione, pur esistente, era riferito a una procedura di affrancazione che il contribuente sapeva essere ancora pendente; inoltre l'immobile poteva comunque essere venduto anche prima dell'affrancazione, sebbene a un prezzo inferiore, sicché mancava un'impossibilità oggettiva e cogente di alienare il bene. La Corte ha quindi ritenuto che il contribuente avesse compiuto una scelta economica personale, incompatibile con la causa di forza maggiore. Le spese sono state compensate in ragione della giurisprudenza contrastante sulla questione, e sono stati posti gli oneri per il raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• d.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater

  In caso di rigetto del ricorso, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

• l. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17

  Norma richiamata come fonte dell'inserimento dell'art. 13, comma 1-quater, nel d.P.R. n. 115 del 2002.

Massime di principio

• In materia di benefici fiscali per la prima casa, la forza maggiore idonea a impedire la decadenza deve consistere in un evento imprevedibile e inevitabile, tale da rendere oggettivamente impossibile il rispetto dell'obbligo fiscale o del termine previsto.
• Il ritardo della pubblica amministrazione può integrare forza maggiore solo quando incida in modo non evitabile sulla possibilità concreta di adempiere; se l'ostacolo riguarda soltanto la convenienza economica dell'operazione, non vi è forza maggiore.
• L'accertamento circa la sussistenza o meno della forza maggiore, quando fondato su valutazioni di fatto e sulla ricostruzione delle circostanze concrete, è insindacabile in cassazione se sorretto da motivazione logica e coerente.
• Se il bene può essere comunque alienato, pur a condizioni meno favorevoli, la mera minore convenienza economica della vendita non equivale a impossibilità oggettiva e non giustifica la conservazione del beneficio fiscale.

Come è indicizzato