Cassazione Civile, Sentenza n. 12032/2022 del 13/04/2022

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza della Corte d'appello di Roma che aveva confermato l'ordinanza del Tribunale di Roma che, accogliendo la domanda di Sabbagh, aveva dichiarato legittimo il recesso da questi esercitato con missiva del 24.04.2014 dal contratto preliminare del 21.11.2013 per inadempimento del promittente venditore (Cannas). Il ricorrente denunciava violazione e falsa applicazione degli artt. 1184, 1337, 1375, 1385, 1440 c.c., lamentando in particolare che il recesso fosse stato esercitato prima della scadenza del termine per la stipula del definitivo (31.12.2014) e che avrebbe potuto sanare l'inadempimento rimuovendo le iscrizioni pregiudizievoli; inoltre contestava che la mancata comunicazione della procedura esecutiva fosse da considerare solo quale fatto precontrattuale e non un inadempimento tale da legittimare il recesso, prospettando eventualmente l'applicazione dell'art.1440 (dolo incidentale) e la liquidazione del solo danno.

La decisione

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso (inammissibile in parte e infondato nel resto), confermando che la mancata e menzognera indicazione, nel preliminare, dell'assenza di procedure esecutive sull'immobile integrava un grave inadempimento contrattuale che ha legittimato il promissario acquirente ad esercitare il recesso ai sensi dell'art.1385 c.c. La Corte ha ritenuto non sindacabile in sede di legittimità il giudizio di merito sulla gravità dell'inadempimento e ha richiamato l'orientamento secondo cui, pur essendo possibile chiedere termine ai sensi dell'art.1482 c.c., se il promissario acquirente si è avvalso della facoltà di recesso o ha chiesto la risoluzione, il promittente venditore non può più sanare l'inadempimento ottenendo la cancellazione della garanzia. Ha inoltre osservato che l'omissione risultava espressamente contraddetta dal contenuto del preliminare (che attestava l'assenza di oneri ecc., salvo una sola ipoteca per mutuo) e che la domanda di annullamento per dolo (art.1440) non era stata proposta. Ricorso rigettato; condanna del ricorrente al pagamento delle spese di giudizio (liquidate in euro 10.000,00 più accessori) e dell'eventuale ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1184 cod. civ.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere che il termine per la stipula del definitivo doveva presumersi a favore del promittente venditore; la Corte ha ritenuto la censura inammissibile e ha osservato che il giudizio sulla possibilità concreta di sanare l'inadempimento è di merito.

• art. 1337 cod. civ.

  Richiamato tra le norme della censura relativa alla diligenza nelle fasi precontrattuali; la Corte ha sottolineato che, una volta stipulato il preliminare, le obbligazioni derivanti da esso prevalgono sulla responsabilità precontrattuale.

• art. 1375 cod. civ.

  Richiamato in ordine al dovere di comportarsi secondo buona fede: la Corte ha ritenuto che la condotta omissiva/menzognera del promittente venditore contrasti con tale dovere e costituisca inadempimento contrattuale.

• art. 1385 cod. civ.

  Norma che tutela il promissario acquirente in caso di inadempimento grave del promittente venditore; la Corte ha ritenuto legittimo il recesso esercitato da Sabbagh ai sensi di questa disposizione.

• art. 1440 cod. civ.

  Norma sull'annullabilità per dolo; la Corte ha osservato che la relativa azione non era stata proposta e che la richiesta non poteva essere acquisita d'ufficio, quindi la censura del ricorrente su questo punto è estranea al thema decidendum e infondata.

• art. 1482 cod. civ.

  Richiamata dalla Corte per spiegare che il promissario acquirente ha la facoltà di chiedere la fissazione di un termine per la liberazione del vincolo, ma che l'esercizio della facoltà di recesso o di risoluzione legittima la perdita della possibilità per il promittente venditore di sanare l'inadempimento.

• art. 1453 cod. civ., comma 2

  Richiamato nel contesto della risoluzione del contratto: se il promissario acquirente chiede la risoluzione ai sensi dell'art.1453, secondo comma, ciò ha effetti che precludono la successiva sanatoria del promittente venditore.

Massime di principio

• Se il promittente venditore dichiara nel preliminare che il bene è libero da oneri e ciò risulta falso, tale omissione o menzogna costituisce inadempimento contrattuale che può legittimare il recesso del promissario acquirente per gravità dell'inadempimento.
• Il promissario acquirente ha alternativamente la possibilità di chiedere la fissazione di un termine per la rimozione degli oneri (art.1482 c.c.) o di esercitare la facoltà di recesso/risoluzione: se esercita il recesso o ottiene la risoluzione, il promittente non può poi validamente sanare l'inadempimento per evitare le conseguenze.
• La valutazione della gravità dell'inadempimento è questione di merito e di fatto e, se congruamente motivata dal giudice di merito, non è sindacabile in sede di legittimità salvo vizio motivazionale.
• Le omissioni avvenute in fase di trattativa perdono rilievo separato una volta stipulato il preliminare: le obbligazioni risultanti dal preliminare sono la fonte principale della responsabilità contrattuale; non si può usare la strada della responsabilità precontrattuale se le stesse questioni sono già rientrate nel contenuto del preliminare.
• La ratio dell'art.1440 (dolo incidentale) non può essere invocata ex novo in sede di cassazione se non era stata fatta valere in giudizio; per ottenere l'annullamento per dolo occorre proporre specifica domanda.
• In situazioni analoghe, è fondamentale verificare se il preliminare contiene dichiarazioni sulla libertà da oneri: una dichiarazione espressa falsa rafforza la posizione del promissario acquirente rispetto a una mera omissione nelle trattative.