Sentenza del 30/03/2016 n. 6135 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva contestato alla contribuente l'omessa dichiarazione di una plusvalenza derivante dalla cessione, nel 2001, di un terreno. L'Ufficio aveva determinato la plusvalenza assumendo come corrispettivo il maggior valore definitivamente accertato ai fini dell'imposta di registro, pari a lire 689.500.000, anziché il prezzo dichiarato di lire 355.000.000. La contribuente ha contestato, tra l'altro, l'automatica equiparazione tra il valore accertato ai fini del registro e il corrispettivo effettivamente percepito, la natura edificatoria del terreno, il mancato riconoscimento di costi inerenti, l'efficacia del condono e la motivazione dell'avviso.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendo non più applicabile, anche retroattivamente, la presunzione secondo cui il corrispettivo della vendita coinciderebbe con il valore accertato ai fini dell'imposta di registro. In base al D.Lgs. n. 147 del 2015, art. 5, comma 3, un maggior corrispettivo non può essere presunto soltanto sulla base del valore dichiarato, accertato o definito ai fini del registro. La sentenza della CTR è stata quindi cassata e la causa rinviata a una diversa sezione della CTR del Lazio, che dovrà verificare concretamente il prezzo effettivamente percepito e l'eventuale esistenza della plusvalenza. Il secondo, terzo e sesto motivo sono stati dichiarati assorbiti; il quarto, quinto e settimo sono stati rigettati. Il giudice di rinvio dovrà eventualmente considerare anche l'imposta di successione tra i costi inerenti.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 917 del 1986, art. 67, comma 1, lett. b, già art. 81

  Plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria

  La plusvalenza derivante dalla cessione di un terreno edificabile è soggetta a tassazione, ma deve essere determinata sulla base del corrispettivo effettivamente percepito e dei costi inerenti.

• D.P.R. n. 917 del 1986, art. 68, già art. 82

  Le plusvalenze sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti e il prezzo di acquisto, aumentato di ogni altro costo inerente

  La base imponibile richiede l'accertamento del corrispettivo effettivamente percepito; tra i costi inerenti può rientrare, se spettante, anche l'imposta di successione.

• D.Lgs. 14 settembre 2015, n. 147, art. 5, comma 3

  L'esistenza di un maggior corrispettivo non è presumibile soltanto sulla base del valore ... accertato o definito ai fini dell'imposta di registro

  La disposizione, qualificata come norma di interpretazione autentica e quindi applicabile retroattivamente, esclude che il solo valore accertato ai fini dell'imposta di registro dimostri un maggior prezzo ai fini delle imposte sui redditi.

• L. n. 289 del 2002, art. 9

  Il condono invocato dalla contribuente non comprendeva l'ipotesi di maggiori redditi soggetti a tassazione separata non dichiarati, come la plusvalenza oggetto di contestazione.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2, convertito dalla L. n. 248 del 2006

  Un'area è considerata edificabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, anche senza approvazione regionale o strumenti attuativi.

• D.P.R. n. 600 del 1973, art. 42, e L. n. 212 del 2000, art. 7

  La censura relativa alla carenza di motivazione è stata respinta perché il giudice può avere rigettato implicitamente l'eccezione pronunciandosi nel merito della pretesa tributaria.

Massime di principio

• Il valore accertato ai fini dell'imposta di registro e il corrispettivo rilevante ai fini delle imposte sui redditi rispondono a presupposti diversi: il primo riguarda il valore del bene, mentre il secondo riguarda il prezzo effettivamente percepito.
• Per le cessioni immobiliari, il Fisco non può determinare automaticamente una maggiore plusvalenza basandosi soltanto sul maggior valore accertato o definito ai fini del registro; deve fornire ulteriori elementi sul maggior corrispettivo, salva la prova contraria e la valutazione concreta del giudice.
• La disciplina interpretativa del D.Lgs. n. 147 del 2015, art. 5, comma 3, opera retroattivamente anche per controversie relative ad annualità anteriori alla sua entrata in vigore.
• Il contribuente deve documentare il prezzo realmente incassato e i costi inerenti al bene, poiché tali elementi incidono direttamente sul calcolo della plusvalenza.
• La qualificazione di un terreno come edificabile dipende, in linea generale, dalla sua utilizzabilità edificatoria secondo lo strumento urbanistico generale adottato; eventuali vincoli devono essere valutati quanto alla loro concreta incidenza sulla possibilità edificatoria e sul valore del bene.
• Un condono fiscale è applicabile solo nei limiti espressamente previsti dalla legge: non è automaticamente idoneo a definire redditi non dichiarati soggetti a tassazione separata.
• La mancata pronuncia espressa su un'eccezione non determina necessariamente nullità della sentenza, se dal complessivo contenuto della decisione emerge un rigetto implicito.