Sentenza del 30/03/2016 n. 775 - Comm. Trib. Reg. per la Puglia

Esito

La controversia

L’Ufficio notificò il 20 luglio 2010 due avvisi di accertamento per gli anni d’imposta 2005 e 2007, contestando l’omessa dichiarazione di plusvalenze rispettivamente pari a 381.497 euro e 47.476 euro, con IRPEF in tassazione separata di 84.854 euro e 11.309 euro, oltre a sanzioni di pari importo e interessi. La contribuente aveva venduto per complessivi 450.000 euro, pagati in 400.000 euro nel 2005 e 50.000 euro nel 2007, una villetta di 16,5 vani con area scoperta circostante di 532 mq. L’Ufficio, richiamando la risoluzione ministeriale n. 395/2008 e la dichiarazione nell’atto circa un progetto di demolizione e ricostruzione, qualificò l’operazione come cessione di area edificabile, anziché di fabbricato, e assoggettò a tassazione la plusvalenza. La contribuente contestò l’errata applicazione dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, l’arbitraria riqualificazione dell’oggetto della vendita e la violazione dell’art. 53 Cost.; in subordine, chiese di considerare le spese di costruzione e manutenzione, indicate in 466.927,32 euro. Dopo il rigetto dei ricorsi da parte della CTP di Bari, la contribuente appellò la sentenza, lamentando anche carenza di motivazione.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale della Puglia, con decisione del 11 marzo 2016, ha accolto l’appello e riformato la sentenza della CTP di Bari, dichiarando illegittimo l’avviso di accertamento. Ha ritenuto che l’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR riguarda la cessione di terreni edificabili e non consente di estendere tale fattispecie a un’area già edificata per il solo fatto che il fabbricato possa essere demolito o che l’acquirente intenda ricostruire. Ai fini delle imposte dirette non è previsto il potere dell’Ufficio di reinterpretare il contratto, modificandone l’oggetto rispetto a quello risultante dall’accordo e descritto nell’atto: nella specie era stata trasferita una villetta con area annessa. La dichiarazione relativa al progetto di demolizione non provava un diverso oggetto della vendita né un interesse della venditrice alla successiva utilizzazione del bene; l’Ufficio non aveva fornito elementi oggettivi sufficienti per dimostrare la cessione di un’area edificabile. La questione subordinata sul calcolo della plusvalenza non ha richiesto decisione, essendo stata esclusa la plusvalenza accertata. Spese compensate per la particolarità della questione.

Norme richiamate

• Art. 67, comma 1, lett. b), D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR)

  Ritiene, dunque, il collegio che affinché possa affermarsi il realizzo di una plusvalenza tassabile ai fini dell'imposizione diretta, la qualificazione della natura di area edificatoria non possa prescindere oltre che dal suindicato dettato legislativo anche da quanto previsto in materia urbanistica, che non individua come area edificabile quella su cui insiste un fabbricato.

  La plusvalenza prevista per la cessione di terreni edificabili non può essere applicata automaticamente alla vendita di un immobile già costruito, solo perché l’area potrebbe essere edificata dopo la demolizione. Occorre che il bene ceduto sia effettivamente qualificabile come terreno edificabile secondo la disciplina urbanistica.

• Art. 20 D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  In secondo luogo va rilevato che ai fini dell'imposizione diretta non sussiste alcuna previsione - così come disposto dell'art. 20 del D.P.R. n. 131/86 ai fini dell'imposta di registro - che l'Ufficio possa procedere alla interpretazione dell'atto per definire l'intrinseca natura e gli effetti giuridici in termini diversi da quelli che risultano essere gli accordi delle parti.

  Il potere di interpretazione dell’atto previsto ai fini dell’imposta di registro non è estensibile, in assenza di una specifica norma, all’imposizione diretta. L’Amministrazione non può quindi alterare la qualificazione e l’oggetto della compravendita risultanti dall’accordo delle parti per fondare l’accertamento di una plusvalenza.

• Art. 33, comma 3, Legge 23 dicembre 2000, n. 388

  E che tale dichiarazione sia stata posta ad esclusivo beneficio dell' acquirente risulta dal fatto che soltanto egli ha invocato l'applicazione delle agevolazioni in materia d'imposta di registro, ipotecaria e catastale di cui all'art. 33 comma 3° della Legge n. 388/2000 e dell'art. 76 Legge n. 448/2001, poiché tali norme impongono l'obbligo di edificazione entro cinque anni esclusivamente all'acquirente, così come avvenuto nell'atto.

  Nel caso esaminato, l’obbligo di edificare entro cinque anni gravava sull’acquirente che aveva richiesto le agevolazioni. La previsione non dimostrava che la venditrice avesse ceduto un terreno edificabile anziché la villetta descritta nel contratto.

• Art. 76 Legge 28 dicembre 2001, n. 448

  E che tale dichiarazione sia stata posta ad esclusivo beneficio dell' acquirente risulta dal fatto che soltanto egli ha invocato l'applicazione delle agevolazioni in materia d'imposta di registro, ipotecaria e catastale di cui all'art. 33 comma 3° della Legge n. 388/2000 e dell'art. 76 Legge n. 448/2001, poiché tali norme impongono l'obbligo di edificazione entro cinque anni esclusivamente all'acquirente, così come avvenuto nell'atto.

  La sentenza considera la norma nel quadro delle agevolazioni invocate dall’acquirente e dell’obbligo di edificazione posto a suo carico; tale circostanza non modifica, ai fini delle imposte dirette dovute dalla venditrice, l’oggetto contrattuale della cessione.

Massime di principio

• Per applicare la tassazione delle plusvalenze da cessione di terreni edificabili, occorre verificare l’oggetto effettivo e giuridico della vendita: la presenza di un progetto di demolizione e ricostruzione o l’interesse edificatorio dell’acquirente non trasformano, da soli, un fabbricato esistente in un terreno edificabile.
• In materia di imposte dirette, l’Amministrazione non può riqualificare l’oggetto della compravendita sulla base di un potere interpretativo previsto per un diverso tributo, se manca una specifica base normativa. Deve provare con elementi oggettivi che quanto trasferito fosse in realtà un’area edificabile.
• Le dichiarazioni contrattuali legate alle agevolazioni richieste dall’acquirente e agli obblighi che gravano su di lui non dimostrano automaticamente che il venditore abbia ceduto un terreno anziché un fabbricato.
• Quando l’accertamento della plusvalenza viene annullato perché non ricorre la fattispecie imponibile, non è necessario decidere le contestazioni subordinate relative alla quantificazione delle spese e del guadagno.