Cassazione Civile, Sentenza n. 15346/2025 del 09/06/2025

Esito

La controversia

Impugnazione, ai sensi dell'art. 1137 c.c., della deliberazione assembleare del 4 novembre 2010 del Condominio di via Enrico Capozzi nn. 43/45; il primo grado e l'appello avevano respinto la domanda di annullamento proposta da Federico Iandolo (in proprio e quale liquidatore della Iandolo Alfredo Costruzioni s.n.c.). I ricorrenti, quali eredi del de cuius, hanno impugnato la sentenza d'appello con quattordici motivi; il nucleo decisivo concerneva la legittimità della deliberazione che aveva approvato lavori di manutenzione/straordinari e la corretta valutazione delle maggioranze richieste per la validità della delibera (art. 1136 c.c.), nonché questioni procedurali relative a documenti prodotti tardivamente, alla convocazione dei condomini e all'ammissibilità di questioni “nuove” in appello.

La decisione

La Corte di Cassazione ha ritenuto fondato il quinto motivo, relativo alla errata applicazione dell'art. 1136 c.c. e alla valutazione se la delibera riguardasse riparazioni straordinarie (che richiedono maggioranze più elevate). Per tale motivo la sentenza impugnata è stata cassata nei limiti della censura accolta e la causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Napoli, in diversa composizione, per nuovo esame conforme al principio enunciato. Il quattordicesimo motivo è stato dichiarato assorbito; tutti gli altri motivi sono stati dichiarati inammissibili o rigettati. La Corte ha inoltre respinto più eccezioni procedurali dei ricorrenti (documenti tardivi, questioni nuove non tempestivamente sollevate) e ha ribadito principi sulla convocazione e sulla presunzione di conoscenza delle comunicazioni postali. La Corte ha rimesso alla Corte d'appello il nuovo esame anche sulle spese relative al giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• art. 1137 c.c.

  Norma con cui è stata proposta l'impugnazione della delibera assembleare; la Corte richiama che l'azione ex art. 1137 richiede la qualità di condomino dell'attore al momento della proposizione della domanda e della decisione, salvo diritti correlati derivanti dalla precedente partecipazione al condominio.

• art. 1136 c.c.

  L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma

  Applicazione ratione temporis della formulazione anteriore alle modifiche del 2012; la Corte ha ritenuto necessario verificare se la delibera rientrasse tra le riparazioni straordinarie che richiedono maggioranze più stringenti e ha cassato la sentenza d'appello per mancata applicazione del criterio discretivo fra ordinaria e straordinaria amministrazione.

• art. 1133 c.c.

  Richiamato come parametro per distinguere atti di ordinaria amministrazione (nell'ambito dei poteri dell'amministratore) da atti di straordinaria amministrazione che richiedono autorizzazione assembleare.

• art. 1135, comma 2 c.c.

  Richiamato quale limite alla competenza dell'amministratore; la Corte ricorda che alcune materie pur riferendosi alla conservazione possono richiedere delibera assembleare se comportano oneri rilevanti.

• art. 1335 c.c.

  La Corte applica la presunzione di conoscenza per le comunicazioni inviate a mezzo posta (anche raccomandata), affermando l'equivalenza tra servizio postale universale e operatori postali privati ai fini della comunicazione dell'avviso di convocazione.

• art. 110 c.p.c.

  Richiamato per consentire ai successori processuali (eredi) di proseguire il procedimento in luogo del de cuius; la Corte conferma che l'art. 110 si applica anche nel giudizio di legittimità.

• art. 94 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla accettazione dell'eredità con beneficio d'inventario e alla possibile condanna personale degli eredi beneficiati alle spese processuali in presenza di gravi motivi.

• art. 66 disp. att. c.c.

  Applicata ratione temporis nella versione vigente al momento della deliberazione (2010); la Corte osserva che la norma per la validità della convocazione richiedeva che i condomini avessero comunque avuto notizia, senza prescrivere modalità rigidissime, e conferma la possibilità di utilizzo dell'operatore postale privato.

• art. 183, comma 6, c.p.c.

  Riferito alle memorie e alle allegazioni in primo grado: la Corte ha ritenuto inammissibili alcune questioni sollevate tardivamente ritenute 'nuove' in sede di appello.

• art. 372 c.p.c.

  Richiamato in tema di documenti prodotti nelle memorie: la Corte ha dichiarato inammissibili documenti depositati oltre i termini e non rientranti tra quelli consentiti.

• art. 378 c.p.c.

  Riferito al deposito di memorie in Cassazione; la Corte ha ritenuto inammissibili documenti prodotti con la memoria ex art. 378 se non consentiti dall'art. 372.

• art. 348-ter, comma 5, c.p.c.

  Richiamato per la limitazione del sindacato in Cassazione su questioni di fatto e per la disciplina dell'inammissibilità di censure riconducibili al vizio di motivazione provato da elementi di fatto non rilevabili in Cassazione.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  Richiamato per l'onere di indicare in quale atto dei gradi precedenti le questioni nuove fossero state tempestivamente dedotte: molte censure sono state dichiarate inammissibili per carenza di tale indicazione.

• art. 112 e art. 132 c.p.c.

  Richiamati in relazione ai vizi di omissione di pronuncia e motivazione; la Corte ha ritenuto inammissibili alcune censure per carenza di specificità e per essere, in realtà, questioni di merito o nuove.

• art. 1130, n. 1 c.c.

  Richiamato per affermare che l'amministratore, nelle materie di sua competenza, può costituirsi in giudizio e conferire procura al difensore senza preventiva autorizzazione o ratifica dell'assemblea.

• legge n. 220/2012

  Richiamata come riferimento normativo per le modifiche successive alle norme sul condominio; la Corte ha applicato la disciplina anteriore ratione temporis alla deliberazione del 2010.

• d.lgs. n. 58/2011 e legge 20 novembre 1982 n. 890

  Citate dai ricorrenti in relazione alle modalità di convocazione/avviso, ma la Corte ha ritenuto inammissibili le censure connesse per vizi di novità e per mancata indicazione dell'atto processuale in cui erano state dedotte.

Massime di principio

• Per impugnare una delibera condominiale ex art. 1137 c.c. occorre la qualità di condomino al momento della proposizione della domanda e al momento della decisione, salvo che l'azione riguardi diritti sorti dalla pregressa partecipazione al condominio.
• Nelle impugnazioni in sede di legittimità, molte censure sono dichiarate inammissibili se risultano 'nuove' in appello e non è indicato in quale atto dei gradi precedenti siano state tempestivamente dedotte (art. 366 c.p.c.).
• Le comunicazioni di convocazione inviate per posta (anche tramite operatori privati) si presumono conosciute ai sensi dell'art. 1335 c.c.; non è necessario applicare le regole delle notificazioni giudiziarie.
• La distinzione tra atti di ordinaria amministrazione (di competenza dell'amministratore) e atti di straordinaria amministrazione (che richiedono assemblea) si fonda sulla 'normalità' dell'atto rispetto all'uso e al godimento dei beni comuni: spese particolari e di consistente entità possono richiedere le maggioranze aggravate dell'art. 1136 c.c.
• Per deliberazioni anteriori alle modifiche del 2012, va applicata la precedente formulazione dell'art. 1136: lavori qualificabili come 'ricostruzione' o 'riparazioni straordinarie di notevole entità' richiedono maggioranze più ampie; il giudice di merito deve motivare la qualificazione dell'intervento.
• Documenti prodotti in memoria fuori termine o non consentiti dall'art. 372 c.p.c. sono inammissibili in Cassazione; va rispettato il regime istruttorio e procedurale dei gradi di merito.
• L'amministratore non necessita di preventiva autorizzazione assembleare per costituirsi in giudizio o per esercitare le attribuzioni previste dall'art. 1130 n.1 c.c.; la mancata ratifica assembleare non vale di per sé a rendere invalida la costituzione in giudizio.
• L'accettazione dell'eredità con beneficio d'inventario consente ai successori processuali di proseguire il giudizio limitando le obbligazioni ereditarie, ma in presenza di 'gravi motivi' gli eredi beneficiati possono essere comunque condannati personalmente alle spese processuali (art. 94 c.p.c.).