Cassazione Civile, Sentenza n. 15340/2025 del 09/06/2025

Esito

La controversia

La società AD. Real impugnava la sentenza d'appello che aveva confermato la pronuncia di primo grado: gli attori (i controricorrenti) sostenevano di essere proprietari di un’autorimessa ricavata in una porzione di fabbricato (cortile/portico) e denunciarono l'apertura da parte della AD. Real, nel dicembre 2003, di due vedute e di una porta su muro di confine, rendendo inutilizzabile l’autorimessa. La questione principale era se l'area verso la quale AD. Real aveva aperto le aperture fosse una parte comune condominiale ai sensi dell'art. 1117 c.c. (portico/cortile necessario all'uso comune) o fosse invece proprietà esclusiva degli attori destinata ad autorimessa. AD. Real deduceva violazioni di norme civilistiche sulla condominialità, sull'interpretazione dei titoli di acquisto e sulla quantificazione del danno; contestava inoltre omissione di decisione su domanda accessoria di ripristino.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di AD. Real. Ha confermato che il bene conteso non era parte comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. perché già destinato ad autorimessa (chiuso da tettoia dal 1927 e adibito ad autorimessa almeno dal 1946), sicché non poteva trovare applicazione la presunzione di condominialità. Ne è conseguito che le aperture realizzate dalla ricorrente erano illecite e che i danni riconosciuti in favore degli attori per il mancato godimento dell'autorimessa erano liquidabili anche con riferimento al canone locativo di mercato. La Corte ha inoltre respinto la censura sulla mancanza di decisione circa il ripristino, ritenendo fondate le valutazioni di merito della Corte d'appello e inammissibili le doglianze di novità. Condanna della ricorrente alle spese di cassazione e possibili oneri contributivi.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  Presunzione di condominialità per portici e cortili necessari all'uso comune; vale solo se al momento della costituzione del condominio il bene aveva funzione comune. La presunzione è superabile solo da un titolo contrario chiaro e univoco formato all'atto della nascita del condominio.

• art. 1102 c.c.

  Regola dell'uso della cosa comune: ove il bene sia condominiale, ciascun condomino può usarlo compatibilmente con l'uso degli altri; non giustifica però aperture su proprietà esclusiva del vicino.

• art. 903 c.c.

  Norme sulle vedute e aperture nei muri divisori: non autorizza aperture verso fondo altrui che implichino costituzione di servitù contraria al tenore dei titoli.

• art. 905 c.c.

  Limitazioni e modalità delle vedute tra fondi: richiede rispetto delle distanze e delle regole cui non si può derogare mediante semplice consenso o comportamenti successivi.

• art. 1062 c.c.

  Destinazione del padre di famiglia (servitù per destinazione del precedente proprietario): la clausola di un atto che impedisca la costituzione di tale servitù vale come manifestazione di volontà contraria, ma non legittima aperture su proprietà altrui.

• art. 1119 c.c.

  Principio di tendenziale indivisibilità delle parti comuni; rilevante per distinguere beni soggetti a comunione da quei beni rimasti in proprietà esclusiva.

• art. 360 c.p.c. (comma 1, n. 5)

  Limiti del ricorso per cassazione: i giudizi di fatto del merito non sono sindacabili se riguardano valutazioni probatorie e fatti di causa, salvo omesso esame di fatto decisivo; Cassazione non rivede libero apprezzamento della prova.

• art. 348-ter c.p.c. (comma 5)

  Principio della "doppia conforme": la sentenza di appello che conferma il primo grado sulla stessa base fattuale limita l'impugnabilità in Cassazione delle questioni di fatto.

• art. 1218, 1223, 1226 c.c.

  Regole generali sulla responsabilità civile e risarcimento: il danno da perdita di godimento può essere liquidato equitativamente se non provato nel dettaglio, anche con riferimento al canone locativo di mercato.

• Cass. Sez. Unite, n. 33645/2022

  Giurisprudenza richiamata che ammette la liquidazione equitativa del danno non quantificabile puntualmente con riferimento al parametro del canone locativo.

• art. 669-duodecies c.p.c.

  Regole procedurali sulla fase esecutiva e sui mezzi di tutela contro la esecuzione/attuazione di ordini cautelari; contestazioni di mera esecuzione vanno trattate nel merito o con rimedi specifici, non in cassazione.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Norma procedurale richiamata circa l'eventuale obbligo di versamento di un contributo unificato in caso di condanna sulla impugnazione.

Massime di principio

• Per stabilire se un portico o cortile sia parte comune (art. 1117 c.c.) conta la destinazione strutturale e funzionale del bene al momento della nascita del condominio: una destinazione successiva all'uso esclusivo non crea condominio.
• La presunzione di condominialità può esser superata solo da un titolo contrario chiaro ed univoco formato all'atto costitutivo del condominio; titoli successivi o clausole obbligatorie non sempre incidono sulla titolarità reale.
• Se il bene è destinato stabilmente ad autorimessa o uso commerciale, perde la funzione prevalente di cortile (aria/luce) e non rientra tra le parti comuni previste dall'art. 1117 c.c.
• La Cassazione non sostituisce il proprio giudizio alle valutazioni di fatto del merito: censure che colpiscono valutazioni probatorie sono inammissibili salvo omesso esame di fatti decisivi.
• Le aperture illegittime su proprietà altrui possono dar luogo a obbligo di ripristino e risarcimento; il danno da mancato godimento può essere liquidato equitativamente, anche con riferimento al canone locativo di mercato.
• Clausole contrattuali che prevedono la chiusura o l'apertura di varchi vanno interpretate nel contesto del titolo e della funzione originaria del bene; non autorizzano aperture su fondi di terzi o muri divisori contrari alla normativa sulle vedute.
• Questioni relative all'esecuzione di ordini cautelari o alla loro attuazione devono essere affrontate nei rimedi processuali appropriati (es. reclamo/giudizio di merito), non con ricorso per cassazione contro valutazioni di mera esecuzione.