Cassazione Civile, Sentenza n. 15341/2025 del 09/06/2025

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza della Corte d’appello di Milano che aveva ritenuto opponibile alla ricorrente la clausola del regolamento condominiale (art.4) che vieta l'uso dei locali come scuola di musica, con conseguente ordine di cessazione dell'attività svolta nella porzione di proprietà della Generale Gestione. La ricorrente deduceva, tra l'altro, che la clausola limitativa non era stata resa opponibile ai terzi per carenza di trascrizione specifica delle singole clausole limitative ove richiesto dalla normativa sulle servitù e sulla trascrizione.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto i primi e quarto motivi di ricorso, ritenendo che le limitazioni di destinazione contenute nel regolamento condominiale costituiscano servitù reciproche e che la loro opponibilità ai terzi richieda la trascrizione secondo le regole proprie delle servitù. La Corte ha inoltre ritenuto insufficiente il mero richiamo generico al regolamento o la dichiarazione di conoscenza fatta da un acquirente successivo per rendere opponibile la clausola; ha rilevato che il deposito del regolamento non sostituisce la trascrizione formale richiesta. Per questi motivi ha cassato la sentenza impugnata, assorbito gli altri motivi e rinviato la causa alla Corte d’appello di Milano in diversa composizione per nuovo esame conformemente ai principi enunciati; ha inoltre disposto che la Corte d’appello provveda sulle spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• Regolamento condominiale (art.4)

  "I locali dal secondo piano compreso, all'ultimo piano e loro annessi tutti, essendo destinati ad uso esclusivo di abitazione, non possono né potranno mai essere venduti o ceduti o affittati ad uso di qualsivoglia industria, uffici pubblici, ... scuole di musica, di canto o di educazione fisica e scuole in genere, magazzini o laboratori, ecc."

  La clausola del regolamento limita la destinazione delle proprietà esclusive; la Corte la considera potenzialmente costitutiva di servitù reciproche che, per essere opposte a terzi acquirenti, richiedono i presidi di trascrizione previsti per le servitù.

• Codice Civile - art. 2659 c.c.

  Richiamato quale norma rilevante per la trascrizione degli atti e per l'indicazione delle clausole limitative: la Corte richiede che, per opporre servitù ai terzi, la trascrizione indichi con sufficiente determinazione l'oggetto e la natura del peso.

• Codice Civile - art. 2665 c.c.

  Norma richiamata in relazione alla trascrizione di diritti reali e pesi gravanti sui beni; a valle della giurisprudenza, serve che la trascrizione renda individuabile la clausola limitativa che costituisce servitù.

• Legge 27 febbraio 1985, n. 52 (art.17, comma 3)

  Secondo la giurisprudenza citata e ribadita dalla Corte, per gli atti posti in epoca successiva all'entrata in vigore della legge n.52/1985 l'opponibilità ai terzi delle clausole regolamentari costituenti servitù necessita dell'indicazione, in apposita nota distinta da quella dell'atto di acquisto, delle specifiche clausole limitative.

• Codice Civile (art. 1940 c.c. del 1865) - richiamo storico

  La Corte distingue i diversi regimi temporali: per trascrizioni anteriori a determinate epoche vanno valutate le formalità richieste dalla disciplina allora vigente (es.: art.1940 c.c. del 1865) e la possibilità che la nota di trascrizione, anche se unica, indichi in modo tale le clausole limitative.

• Codice Civile - art. 2644 c.c.

  Richiamato in relazione agli effetti della trascrizione sui diritti reali e ai profili di conflitto fra successivi titolari; la Corte osserva però che, se non è indicata la specifica clausola limitativa, il riferimento all'art.2644 c.c. non risolve il problema di opponibilità.

• Codice Civile - art. 1071 c.c.

  Citato con riferimento ai rapporti tra costituzione di servitù e alienazioni successive: la Corte ricorda che la costituzione e l'opponibilità delle servitù reciproche tra porzioni individuali richiedono il rispetto delle regole di legge per la loro efficacia rispetto ai successivi acquirenti.

• Codice Civile - artt. 1362, 1371, 2697 c.c. (richiamati nei motivi)

  Norme relative all'interpretazione dei negozi e all'onere della prova; la Corte ha ritenuto fondate le censure relative all'errata interpretazione e alla valutazione probatoria della trascrizione e della dichiarazione di conoscenza nel contratto d'acquisto.

Massime di principio

• Le clausole del regolamento condominiale che limitano la destinazione o l'uso delle proprietà esclusive si qualificano, di regola, come servitù reciproche; per essere opponibili ai terzi acquirenti è richiesta la trascrizione secondo le regole proprie delle servitù.
• Dopo l'entrata in vigore della legge n.52/1985, l'opponibilità a terzi delle clausole regolamentari che costituiscono servitù richiede in genere l'indicazione puntuale delle clausole limitative in apposita nota di trascrizione distinta (art.17, comma 3).
• Il mero deposito del regolamento condominiale o il generico richiamo al regolamento nell'atto di acquisto non sono di per sé sufficienti a rendere opponibile la singola clausola limitativa ai successivi acquirenti; occorre che la trascrizione renda identificabile la natura e l'oggetto del peso.
• La dichiarazione di un acquirente successivo di essere a conoscenza dei vincoli locatizi non sostituisce la formalità pubblicitaria (trascrizione) richiesta per rendere i limiti opponibili ai terzi.
• In giudizio, quando si discute l'opponibilità di clausole regolamentari, la valutazione deve procedere per fasi: accertare il contenuto della clausola, verificare la documentazione di trascrizione/depositi, individuare l'epoca degli atti e applicare la specifica disciplina formale allora vigente.
• Proceduralmente, eventuali eccezioni di inopponibilità fondate sulla mancanza di trascrizione vanno tempestivamente dedotte e documentate; nuove difese tardive possono essere valutate con attenzione critico-probatoria ma non attecchiscono automaticamente se i presupposti formali non risultano dagli atti.