Cassazione Civile, Sentenza n. 28604/2020 del 15/12/2020

Esito

La controversia

Il ricorso riguarda la condanna dei promittenti venditori alla restituzione del doppio della caparra (euro 50.000) al promissario acquirente Luigi Nocerino, per inadempimento derivante dalla mancata cancellazione dell'iscrizione ipotecaria gravante sull'immobile oggetto del preliminare. Il Tribunale di primo grado aveva respinto la domanda del compratore ritenendo mancante la domanda di accertamento e declaratoria del recesso; la Corte d'appello di Napoli ha riformato condannando i venditori al doppio della caparra perché ha ritenuto l'inadempimento grave nonostante la possibile estinzione del debito sottostante all'ipoteca. I ricorrenti hanno impugnato in Cassazione sostenendo, tra l'altro, che l'estinzione del debito renda irrilevante la mancata formale cancellazione dell'ipoteca e che la corte d'appello avesse erroneamente ritenuto essenziale il termine del preliminare.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la decisione della Corte d'appello che aveva condannato i promittenti venditori alla restituzione del doppio della caparra (euro 50.000) oltre interessi legali. La Cassazione ha ritenuto che la valutazione della gravità dell'inadempimento e del suo rilievo sull'equilibrio contrattuale fosse rimessa al giudice del merito e non viziata da error in judicando, anche in considerazione del fatto che non risultava provata l'estinzione del debito antecedente né la tempestiva cancellazione dell'ipoteca (la cancellazione sarebbe avvenuta solo dopo la citazione). Ha inoltre chiarito che la decisione non si fondava sull'essenzialità del termine indicato nel preliminare. Non sono state liquidate spese a carico degli intimati per mancata attività difensiva; la sentenza dà atto anche degli adempimenti relativi al contributo unificato (d.p.r. 115/2002, art. 13).

Norme richiamate

• art. 1453 cod. civ.

  Norma richiamata come disciplina del recesso per inadempimento; la Corte l'ha applicata valutando la gravità dell'inadempimento (mancata cancellazione dell'ipoteca) nel complesso dell'equilibrio contrattuale per determinare la legittimità del recesso e la condanna al doppio della caparra.

• Cass. 14424/2008

  Precedente richiamato dalla corte d'appello per affermare che la cancellazione formale dell'iscrizione ha rilievo autonomo rispetto all'estinzione del debito e che la persistenza dell'iscrizione può costituire inadempimento grave.

• Cass. 9367/2012

  Giurisprudenza citata dai ricorrenti a favore dell'idea che l'estinzione del debito renda irrilevante la mancata cancellazione formale; la Cassazione ha però ritenuto quel precedente riferito a un diverso quadro di fatto (prove di estinzione del debito antecedente, assenza di pericolo di evizione, pratiche di cancellazione in corso) e quindi non applicabile al caso di specie.

• Cass. 20971/2017

  Precedente richiamato per sostenere la valutazione di gravità dell'inadempimento operata dal giudice del merito e per confermare che tale valutazione è rimessa alla discrezione del giudice di merito salvo vizi specifici.

• Cass. 2032/1994

  Precedente citato insieme a Cass. 22657/2017 per sostenere che la domanda di restituzione del doppio della caparra può implicare, anche implicitamente, la manifestazione di recesso dal contratto.

• Cass. 22657/2017

  Precedente utilizzato per il principio secondo cui la richiesta del doppio della caparra può contenere implicitamente la richiesta di recesso, rendendo non necessaria una specifica dichiarazione separata.

• d.p.r. 115/2002, art. 13

  Norma procedurale citata in merito al contributo unificato: la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per l'eventuale versamento di un ulteriore importo da parte del ricorrente.

Massime di principio

• La mancata cancellazione formale di un'iscrizione pregiudizievole può costituire inadempimento grave anche se il debito sottostante è stato estinto, soprattutto se la cancellazione avviene tardivamente o solo dopo l'attivazione giudiziale.
• La valutazione della gravità dell'inadempimento e delle sue conseguenze sul rapporto contrattuale è in linea di principio rimessa al giudice del merito e viene sindacata in Cassazione solo per vizio di motivazione o errata applicazione del diritto.
• La rilevanza dell'estinzione del debito rispetto alla necessità della cancellazione formale dipende dai fatti concreti: occorre provare tempestività dell'estinzione e delle attività di cancellazione o l'assenza di pericolo per la circolazione del bene.
• La domanda di restituzione del doppio della caparra può essere considerata come contenente, anche implicitamente, la manifestazione di recesso per inadempimento, rendendo non indispensabile una domanda autonoma di declaratoria di recesso.
• Chi acquista deve documentare l'entità e i tempi dell'inadempimento e chi vende deve documentare l'effettiva estinzione del debito e le iniziative tempestive rivolte alla cancellazione dell'iscrizione per evitare che la persistenza dell'iscrizione sia ritenuta gravemente inadempiente.
• In casi simili è cruciale la ricostruzione temporale (quando è estinto il debito, quando è stata richiesta la cancellazione, quando effettivamente avviene) e la prova di eventuali attività diligenti poste in essere dal venditore.