Sentenza del 09/06/2022 n. 2689 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Controversia sull'assoggettamento ad IMU di terreni indicati nel piano regolatore: il Comune sosteneva che, per l'art. 36 co. 2 d.l. n. 223/2006 e l'art. 13 dl n. 201/2011, la tipizzazione nel PRG implica la potenzialità edificatoria e quindi la soggezione a IMU come area edificabile; la società privata opposedeva che i terreni erano destinati sostanzialmente a zona verde e gravati da numerosi vincoli che impedivano in concreto l'edificabilità, per cui non sussisteva un incremento di valore rilevante ai fini fiscali.

La decisione

La Commissione ha rigettato l'appello del Comune e confermato la sentenza di primo grado che aveva accolto il ricorso della XXXXX s.r.l. Rilevato che, pur essendo l'art. 36 co. 2 d.l. n. 223/2006 posto come criterio per qualificare aree come fabbricabili in base al PRG adottato, l'aspettativa di edificabilità non si traduce automaticamente in edificabilità ai fini fiscali: va accertato un effettivo incremento di valore. Nel caso concreto i terreni risultavano destinati sostanzialmente a zona verde e gravati da numerosi vincoli tali da non accertare concretamente l'edificabilità. Il Comune è stato condannato al pagamento delle spese di lite, liquidate in € 1.500,00.

Norme richiamate

• d.l. n. 223/2006, art. 36, comma 2

  Il valore normativo è che la qualificazione come area fabbricabile si desume dal PRG adottato dal Comune anche se non approvato dalla Regione e indipendentemente dagli strumenti attuativi; tuttavia la Commissione interpreta che ciò non comporti automaticamente, ai fini fiscali, l'equiparazione dell'aspettativa di edificabilità con la concreta edificabilità né l'automatica sussistenza di un incremento di valore tassabile.

• d.l. n. 201/2011, art. 13, commi 2 e 3

  Richiamato dal Comune per sostenere la tipizzazione della vocazione edificatoria, ma la Commissione ritiene che la sola tipizzazione nel PRG non sia sufficiente a dimostrare l'effettiva realizzabilità edilizia e l'incremento di valore fiscale senza una valutazione concreta dei vincoli e del contesto.

• Cass. n. 25506/2006 (precedente giurisprudenziale)

  Principio consolidato secondo cui l'aspettativa di edificabilità non equivale automaticamente, ai fini fiscali, all'edificabilità: la trasformazione urbanistica apre la possibilità di valutare un incremento di valore, ma non lo determina di per sé.

Massime di principio

• La qualificazione di un'area come 'fabbricabile' nel PRG adottato è criterio rilevante per l'IMU, ma non determina automaticamente la tassazione se non sussiste un concreto incremento di valore o la reale possibilità edificatoria.
• L'aspettativa di edificabilità non si equipara di per sé all'effettiva edificabilità ai fini fiscali: occorre valutare i vincoli (paesaggistici, servitù, destinazione a verde, normativa locale) e la presenza/assenza di strumenti attuativi o atti che permettano concretamente la trasformazione.
• In situazioni analoghe il contribuente deve produrre elementi probatori sui vincoli e sulla mancata possibilità di edificare; la pubblica amministrazione deve dimostrare l'effettiva capacità dell'area di tradursi in incremento di valore.
• L'accertamento IMU su aree cosiddette 'potenzialmente edificabili' richiede una valutazione caso per caso dell'incremento di valore e della concreta attuabilità urbanistica, non una presunzione automatica basata solo sulla tipizzazione urbanistica.
• Per difendersi efficacemente, raccogliere e documentare: piani attuativi mancanti, vincoli urbanistici/ambientali, atti amministrativi ostativi, divieti o limitazioni che impediscono l'edificazione e perizie che attestino l'assenza di incremento di mercato.