Cassazione Civile, Ordinanza n. 22651/2025 del 05/08/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla compravendita di un immobile sito in Messina. Il venditore aveva ottenuto decreto ingiuntivo per il pagamento del saldo del prezzo, pari a euro 30.000; l'acquirente proponeva opposizione deducendo che il bene avrebbe dovuto essere consegnato come unico immobile a uso abitativo, mentre alla consegna risultava ancora suddiviso in due porzioni autonome a uso commerciale, privo di licenza di abitabilità e occupato da un conduttore. L'opposizione era stata respinta in primo grado e la decisione confermata in appello, sul rilievo che l'acquirente fosse a conoscenza dello stato urbanistico-edilizio del bene e della presenza del conduttore. In cassazione il ricorso principale deduceva: omesso esame di fatti decisivi e vizio motivazionale per non avere considerato che le parti avevano pattuito il trasferimento di un unico immobile abitativo, ancora non realizzato; violazione dell'art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985 sulla conformità catastale; violazione degli artt. 1470 e 1477 c.c. per avere il venditore trasferito un bene diverso da quello promesso, in ipotesi di aliud pro alio; violazione dell'art. 1477, comma 2, c.c. per mancata consegna del certificato di abitabilità e per mancata esecuzione dei lavori necessari al mutamento di destinazione; omesso esame di un fatto decisivo circa l'obbligo del venditore di realizzare i lavori previsto nel preliminare e nel rogito. Il ricorso incidentale lamentava invece nullità della sentenza per omessa indicazione dell'intervento dell'erede del venditore nel giudizio di merito, deducendo violazione degli artt. 132 e 156 c.p.c.

La decisione

La Corte ha riunito i ricorsi. Ha respinto il ricorso proposto nei confronti del soggetto ritenuto non legittimato a partecipare al rapporto controverso, osservando che la qualità di erede del venditore spettava al figlio del de cuius e non alla sorella, in assenza di testamento che la istituisse erede. Ha accolto il ricorso principale nei confronti dell'erede legittimo del venditore limitatamente ai motivi primo, terzo, quarto e quinto, dichiarando assorbito il secondo motivo. Ha ritenuto fondate le censure perché il giudice di merito non aveva considerato che il venditore si era obbligato a consegnare un unico immobile abitativo, previa unificazione materiale e mutamento di destinazione d'uso, e che la mancanza del certificato di abitabilità, la persistente suddivisione del bene in due unità e l'occupazione da parte del conduttore legittimavano il rifiuto dell'acquirente di pagare il saldo prezzo. È stato inoltre ribadito che, nella vendita di immobili abitativi, l'abitabilità è requisito essenziale e il relativo certificato rientra tra i documenti dovuti dal venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c.; la sua mancanza può integrare, a seconda dei casi, aliud pro alio, vizio della cosa o inadempimento non grave. È stato respinto anche l'unico motivo del ricorso incidentale, perché l'omessa indicazione formale degli eredi nella sentenza costituisce errore materiale e non nullità. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Roma, in diversa composizione, anche per le spese, con compensazione integrale delle spese tra il ricorrente principale e il soggetto poi ritenuto non correttamente evocato in giudizio.

Norme richiamate

• art. 570 c.c.

  La sorella del de cuius, in assenza di testamento che la istituisca erede, non ha titolo a partecipare alla successione come erede legittima.

• art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985

  È richiamato dalla parte ricorrente come norma sulla conformità catastale oggettiva del bene, ma il relativo motivo è assorbito dall'accoglimento delle altre censure.

• art. 1470 c.c.

  È evocato per sostenere che il bene consegnato fosse diverso da quello promesso, prospettando un'ipotesi di vendita di aliud pro alio.

• art. 1477 c.c.

  Il venditore deve consegnare la cosa, i titoli e i documenti relativi alla vendita; il certificato di abitabilità rientra tra i documenti dovuti nella vendita di immobili a uso abitativo.

• art. 132, comma 1, n. 2, c.p.c.

  L'omessa indicazione della parte deceduta e dei successivi eredi è stata esclusa come causa di nullità della sentenza.

• art. 156, comma 2, c.p.c.

  La mancanza formale denunciata non determina nullità se l'atto ha raggiunto il suo scopo e la decisione resta intelligibile.

• artt. 287 e 288 c.p.c.

  L'errore consistente nell'indicazione della parte deceduta anziché degli eredi può essere corretto come errore materiale.

• artt. 300 e 302 c.p.c.

  Richiamati per la prosecuzione del giudizio nei confronti degli eredi costituiti dopo la morte della parte originaria.

Massime di principio

• Nella vendita di un immobile destinato a civile abitazione, l'abitabilità è un requisito essenziale del bene, poiché incide sulla sua idoneità al godimento e alla commerciabilità; il venditore deve pertanto consegnare anche la relativa documentazione.
• Se il contratto prevede la consegna di un bene in una determinata conformazione fisica e giuridica, il venditore resta obbligato a porre in essere le attività necessarie per realizzarla, salvo che l'acquirente vi rinunci o si accolli espressamente i relativi adempimenti.
• La conoscenza da parte dell'acquirente della mancanza del certificato di abitabilità non esonera di per sé il venditore dall'inadempimento, quando la consegna del bene abitativo e la regolarizzazione urbanistico-edilizia siano state contrattualmente pattuite.
• La persistente occupazione dell'immobile da parte di un terzo, quando il contratto ponga a carico del venditore l'onere di liberarlo, legittima l'acquirente a sospendere il pagamento del saldo prezzo.
• La mancanza del certificato di abitabilità può assumere rilievo diverso a seconda delle circostanze concrete: può integrare vendita di aliud pro alio, vizio della cosa o inadempimento non grave con sola responsabilità risarcitoria.
• L'omessa indicazione formale nella sentenza della parte deceduta e dei successivi eredi costituiti non comporta nullità della decisione, ma al più errore materiale emendabile con correzione.

Come è indicizzato