Cassazione Civile, Ordinanza n. 21389/2025 del 25/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di vendita immobiliare: il promissario acquirente aveva agito nel 1989 davanti al Tribunale di Cosenza per ottenere, ex art. 2932 c.c., il trasferimento coattivo di un immobile promesso in vendita, oltre al risarcimento dei danni per il ritardo o la mancata stipula del definitivo. Nel corso del giudizio era intervenuto il fallimento del promittente venditore. In primo grado la domanda era stata accolta. La curatela aveva poi dedotto, in appello, il potere di scioglimento del contratto ex art. 72 l. fall. La sentenza di legittimità richiamata nel giudizio di rinvio aveva affermato che, se la domanda ex art. 2932 c.c. è stata trascritta prima del fallimento e la sentenza di accoglimento è stata trascritta, il curatore non può sciogliersi dal preliminare con effetti opponibili al promissario acquirente. Nel giudizio definito dalla Corte di appello di Reggio Calabria, tuttavia, è stata ritenuta mancante la prova della trascrizione della sentenza di accoglimento della domanda. Con il ricorso per cassazione i ricorrenti hanno censurato la violazione degli artt. 2932, 2652, comma 1, n. 2, e 2915 c.c., nonché dell’art. 72, comma 4, l. fall., sostenendo che la Corte territoriale aveva erroneamente ritenuto necessario, ai fini dell’effetto prenotativo e dell’opponibilità al fallimento, che fosse trascritta non solo la domanda giudiziale ma anche la sentenza di primo grado favorevole, ancorché non passata in giudicato.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondato l’unico motivo. Ha ribadito il principio per cui, nella domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare proposta prima del fallimento del promittente venditore, la trascrizione della domanda produce un effetto prenotativo che si completa con la trascrizione della sentenza di accoglimento; solo in tal modo la pretesa del promissario acquirente prevale sull’iscrizione della sentenza di fallimento. Poiché la Corte territoriale aveva accertato la trascrizione della domanda giudiziale prima del fallimento, ma aveva rilevato la mancanza di prova della trascrizione della sentenza di accoglimento, la decisione impugnata è stata confermata. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna dei ricorrenti alle spese del giudizio di legittimità e con l’ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La sentenza che accoglie la domanda di esecuzione in forma specifica produce l’effetto traslativo, con retroazione al momento della domanda giudiziale, ma tale effetto presuppone la trascrizione della sentenza per completare il meccanismo pubblicitario.

• art. 2652, comma 1, n. 2, c.c.

  La trascrizione della domanda giudiziale ha effetto prenotativo; il suo meccanismo si perfeziona con la trascrizione della sentenza di accoglimento, che prevale sugli eventi pubblicitari successivi, inclusa l’iscrizione del fallimento.

• art. 2915 c.c.

  È richiamato insieme alla disciplina della trascrizione per sostenere l’opponibilità degli acquisti e degli effetti prenotativi ai terzi, secondo la ricostruzione della Corte.

• art. 72, comma 4, R.D. 267/1942

  Il curatore mantiene il potere di scioglimento del preliminare, ma tale potere non è opponibile al promissario acquirente che abbia trascritto prima del fallimento la domanda ex art. 2932 c.c. e la cui domanda sia stata accolta con sentenza trascritta.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso, sussistono i presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nella domanda ex art. 2932 c.c. proposta prima del fallimento del promittente venditore, la sola trascrizione della domanda non basta a rendere opponibile al fallimento l’esito favorevole della lite: l’effetto prenotativo si completa solo con la trascrizione della sentenza di accoglimento.
• Il curatore del fallimento del promittente venditore conserva in astratto il potere di scioglimento del preliminare ex art. 72 l. fall., ma tale potere non può essere opposto al promissario acquirente quando la sequenza pubblicitaria della domanda e della sentenza trascritta risulti perfezionata prima degli effetti pregiudizievoli del fallimento.
• Ai fini dell’opponibilità ai terzi e della prevalenza rispetto alla procedura concorsuale, nelle controversie traslative immobiliari conta il completamento del meccanismo pubblicitario: trascrizione della domanda giudiziale seguita dalla trascrizione della sentenza di accoglimento.
• L’effetto traslativo ex art. 2932 c.c. deriva dalla sentenza che definisce il giudizio, ma la tutela verso i terzi e la massa fallimentare dipende dalla corretta trascrizione dell’atto conclusivo, non essendo sufficiente la sola pendenza o trascrizione iniziale della domanda.

Come è indicizzato