Sentenza del 05/10/2015 n. 680 - Comm. Trib. Prov. Bergamo

Esito

La controversia

La controversia riguardava l'applicabilità dell'art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR alla vendita di un fabbricato destinato alla demolizione e ricostruzione. L'Amministrazione riteneva imponibile la plusvalenza come derivante dalla cessione di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, anche considerando la successiva presentazione, da parte dell'acquirente, di una domanda di concessione edilizia con voltura nominativa. Il contribuente contestava tale qualificazione, sostenendo che l'oggetto della vendita fosse un fabbricato già edificato e non un terreno edificabile.

La decisione

La pretesa impositiva è stata esclusa. La disciplina prevista per le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni edificabili non si applica quando il bene ceduto è un terreno già edificato, anche se l'acquirente intende demolire e ricostruire l'immobile e presenta successivamente una domanda edilizia. Le intenzioni edificatorie dell'acquirente sono irrilevanti ai fini della qualificazione fiscale della cessione, che deve essere valutata in base all'oggetto del contratto e alla situazione esistente al momento della vendita.

Norme richiamate

• Art. 67, comma 1, lett. b), del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR)

  Sottopone a imposizione come redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

  La norma si applica alla cessione di terreni non edificati aventi capacità edificatoria al momento della vendita, ma non alla vendita di un fabbricato già esistente, anche se destinato alla demolizione e ricostruzione.

• Cassazione civile, sentenza n. 15629/2014

  Le intenzioni edificatorie dell'acquirente e le attività edilizie successive alla compravendita non incidono sulla qualificazione fiscale dell'operazione né trasformano la vendita di un fabbricato nella cessione di un terreno edificabile.

Massime di principio

• Per determinare il regime fiscale della plusvalenza occorre guardare all'oggetto effettivamente ceduto al momento della vendita, non ai progetti o alle intenzioni future dell'acquirente.
• La vendita di un fabbricato già edificato non rientra automaticamente nella disciplina delle plusvalenze relative ai terreni edificabili, anche quando l'immobile sia destinato alla demolizione e ricostruzione.
• Una domanda di concessione edilizia presentata dopo la compravendita, anche se volturata a nome dell'acquirente, non modifica retroattivamente la natura del bene venduto.
• In situazioni analoghe è essenziale verificare la qualificazione urbanistica e materiale del bene alla data dell'atto, distinguendo tra terreno privo di edificazione e fabbricato esistente.
• L'Amministrazione finanziaria non può basare l'imposizione esclusivamente sulla destinazione economica futura del bene o sulle intenzioni edificatorie dell'acquirente.