Sentenza del 31/03/2017 n. 8409 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno contestato l'avviso di liquidazione con cui l'Agenzia delle Entrate aveva rettificato il valore dichiarato della compravendita di un terreno di 5.730 mq, elevandolo da 33.400 euro a 267.000 euro. In particolare, hanno sostenuto che la CTR avesse erroneamente qualificato il terreno come zona G4 edificabile, senza considerare la variante urbanistica comunale del 1997 che lo aveva ricondotto alla zona H1, cioè all'agro romano, soggetta a vincoli paesaggistici e con edificabilità limitata alle esigenze di conduzione del fondo. La contestazione riguardava quindi sia l'erronea applicazione delle norme sulla valutazione fiscale dei terreni sia l'omessa o contraddittoria motivazione sulla destinazione urbanistica effettiva.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso, cassato la sentenza della CTR di Roma e rinviato la causa alla CTR del Lazio per un nuovo esame, anche sulle spese del giudizio di legittimità. La CTR aveva ritenuto che la qualificazione H1 fosse una mera asserzione difensiva e aveva confermato, seppur riducendolo, il maggior valore attribuito dall'Ufficio. La Cassazione ha invece rilevato che i ricorrenti avevano indicato specifici atti urbanistici e precedenti giurisprudenziali comprovanti il mutamento di destinazione e che la sentenza impugnata non aveva adeguatamente esaminato tale circostanza. Non è stata quindi definitivamente determinata la corretta imposta, ma la decisione favorevole all'Agenzia è stata annullata e la controversia dovrà essere riesaminata.

Norme richiamate

• D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2, convertito dalla L. 4 agosto 2006, n. 248

  Ha fornito l'interpretazione autentica delle disposizioni rilevanti in materia di edificabilità dei terreni ai fini fiscali.

  Ai fini dell'imposta di registro, un'area è considerata edificabile quando tale qualificazione risulta dal piano regolatore generale adottato dal Comune, anche se il piano non è ancora stato approvato dalla Regione e anche in assenza di strumenti urbanistici attuativi.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52, comma 4

  Sistema di valutazione automatica previsto per gli atti di trasferimento immobiliare.

  La qualificazione urbanistica dell'area incide sulla possibilità di applicare il sistema di valutazione automatica e sulla determinazione del valore venale del bene ai fini dell'imposta di registro.

• Variante al Piano Regolatore Generale del Comune di Roma, Delib. n. 92 del 29 maggio 1997

  La zona in cui era ricompreso il terreno era divenuta zona H1, agro romano, con vincolo di rispetto paesaggistico.

  La variante urbanistica costituiva un elemento decisivo per determinare la concreta destinazione del terreno e il suo valore fiscale; la CTR avrebbe dovuto esaminarne l'effettiva incidenza.

• Cass., sezioni unite, 30 novembre 2006, n. 25505

  L'edificabilità deve essere desunta dalla qualificazione attribuita all'area nel piano regolatore generale adottato dal Comune.

  L'inizio del procedimento di trasformazione urbanistica può incrementare il valore venale dell'area, senza che siano decisive la successiva approvazione regionale o l'adozione di strumenti attuativi, purché la valutazione sia riferita al momento del trasferimento.

Massime di principio

• Nelle controversie fiscali sul valore di un terreno, la destinazione urbanistica vigente o adottata al momento del trasferimento è un elemento centrale per determinare il valore venale e l'imposta di registro.
• Ai fini fiscali, l'edificabilità può sussistere già sulla base del piano regolatore adottato dal Comune, anche prima dell'approvazione regionale; tuttavia, una variante che modifichi concretamente la destinazione dell'area deve essere esaminata e valutata dal giudice.
• Vincoli paesaggistici, agricoli o di tutela non eliminano necessariamente la rilevanza urbanistica dell'area, ma possono ridurne significativamente il valore economico e la concreta capacità edificatoria.
• L'amministrazione finanziaria non può determinare il maggior valore ignorando una variante urbanistica documentata: deve considerare la situazione urbanistica effettiva esistente alla data dell'atto.
• Quando il giudice di merito omette di esaminare atti urbanistici decisivi o qualifica il terreno sulla base di una situazione superata, la decisione può essere cassata con rinvio per una nuova valutazione.
• L'accoglimento del ricorso in Cassazione non determina necessariamente la vittoria definitiva sul merito dell'imposta: se la causa viene rinviata, il giudice di merito dovrà ancora stabilire il corretto valore del terreno e l'eventuale importo dovuto.