Cassazione Civile, Sentenza n. 21364/2024 del 30/07/2024

Esito

La controversia

Controversia relativa all'esecuzione e alla risoluzione di un contratto preliminare di compravendita di un terreno edificabile stipulato il 29/09/2008. La Edile Castanese sosteneva che il preliminare comprendeva non solo il terreno ma anche il progetto esecutivo, gli elaborati tecnici e le pratiche amministrative predisposte dalla promittente venditrice; alla stregua di errori e incongruenze del progetto che lo rendevano non realizzabile, la promotrice acquirente rifiutò di stipulare il definitivo chiedendo che la venditrice correggesse gli elaborati a proprio carico. 3 Mec rifiutò di farsi carico delle correzioni (offrendo solo un deposito fiduciario inferiore al costo stimato) e dichiarò rescissione. Il Tribunale respinse le domande dell'acquirente, la Corte d'appello di Milano invece dichiarò risolto il preliminare per colpa della venditrice 3 Mec e condannò la stessa alla restituzione della caparra, rigettando la domanda di risarcimento danni della venditrice. 3 Mec ha proposto ricorso per cassazione articolato in quattro motivi (omesso esame di fatto, errata interpretazione del contratto ai sensi degli artt. 1362 e 1363 c.c., errata valutazione della gravità dell'inadempimento ai sensi dell'art. 1455 c.c., e vizi nella ripartizione delle spese processuali ai sensi degli artt. 91 e 92 c.p.c.).

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso proposto da 3 Mec e ha confermato la sentenza della Corte d'appello di Milano n. 128/2021. Conseguentemente resta valida la dichiarazione di risoluzione del contratto preliminare per colpa della promittente venditrice 3 Mec e la condanna della stessa alla restituzione della caparra ricevuta; la domanda risarcitoria promossa dalla venditrice in appello era già stata rigettata e tale esito viene confermato. La Corte di Cassazione ha ritenuto infondati i quattro motivi di ricorso: il giudice di merito aveva esaminato la lettera del 12/12/2008, aveva correttamente interpretato il contratto applicando i criteri di cui agli artt. 1362 e 1363 c.c., la valutazione della gravità dell'inadempimento è rimessa al giudice di merito e risultava adeguatamente motivata, e la ripartizione delle spese è una scelta discrezionale del giudice di merito compatibile con gli artt. 91 e 92 c.p.c. 3 Mec è stata condannata alle spese di giudizio in favore della controricorrente.

Norme richiamate

• art. 1362 c.c.

  La Corte ha applicato il criterio dell'interpretazione letterale unitamente al principio di interpretare le clausole l'una alla luce dell'altra per ricostruire l'effettivo oggetto del preliminare, ritenendo che dalle clausole e dal prezzo emergeva l'intento di trasferire il terreno corredato della documentazione edilizia

• art. 1363 c.c.

  Richiamata come regola integrativa dell'art. 1362: le singole clausole devono essere lette nel loro insieme, principio seguito dalla Corte d'appello e ritenuto correttamente applicato in cassazione

• art. 1455 c.c.

  Nel valutare la gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione, la Corte ha confermato che si tratta di accertamento di fatto di competenza del giudice di merito; la Corte territoriale ha ritenuto che l'inattendibilità del progetto e il rifiuto di porre rimedio da parte della venditrice compromettessero il sinallagma contrattuale

• art. 91 c.p.c. (comma 2)

  La Corte ha ricordato che la violazione del principio di soccombenza sussiste solo se le spese sono poste a carico della parte totalmente vittoriosa; nel caso la ripartizione non configurava una violazione di tale principio

• art. 92 c.p.c.

  La determinazione delle proporzioni di soccombenza e la ripartizione delle spese è rimessa al potere discrezionale del giudice di merito; la Corte di Cassazione non sindaca tale valutazione se adeguatamente motivata

• art. 380-bis c.p.c. (menzionato procedimentalmente)

  La causa, inizialmente trattata con camera di consiglio ai sensi della disciplina allora vigente, è stata rimessa alla pubblica udienza; valore procedurale e non sostanziale nella decisione

Massime di principio

• Nella interpretazione di un preliminare di compravendita occorre leggere le clausole nel loro insieme (art. 1362 e 1363 c.c.): se il prezzo e le clausole indicano che la documentazione tecnica è stata valutata come parte della prestazione, questi elaborati possono essere considerati oggetto contrattuale e implicare obblighi a carico della parte che li ha predisposti
• La valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione del contratto è fondamentalmente un accertamento di fatto riservato al giudice di merito; in cassazione è sindacabile solo se emergono vizi di motivazione o violazioni di legge
• La mancata disponibilità della parte che ha predisposto il progetto a correggere gravi incongruenze che rendono il risultato pattuito irrealizzabile può giustificare il rifiuto dell'altra parte a stipulare il definitivo e legittimare la dichiarazione di risoluzione per inadempimento
• Le doglianze in cassazione che mirano a rimettere in discussione la valutazione probatoria o le valutazioni critiche del giudice di merito (es. interpretazione di una lettera o pesi probatori di una consulenza tecnica) sono spesso inammissibili se non indicano puntualmente la violazione di regole di diritto
• La ripartizione delle spese di lite tra le parti rientra nel libero apprezzamento del giudice di merito nei limiti di legge; si possono contestare in cassazione solo i casi di manifesta violazione del principio di soccombenza o di palese travisamento dei fatti