Cassazione Civile, Sentenza n. 13435/2024 del 15/05/2024

Esito

La controversia

Controversia relativa alla risoluzione di un contratto preliminare di compravendita di terreni: la ricorrente (promissaria acquirente) ha ritenuto di rescindere il preliminare e chiedere il doppio della caparra in ragione di modifiche urbanistiche successive (variante alla S.S. n.12 e vincolo preordinato all'esproprio) che avrebbero reso parte dell'area inutilizzabile e compromesso l'operazione urbanistica prospettata. I promittenti venditori hanno contestato la legittimità del recesso sostenendo che le modifiche erano previste e che la ricorrente era inadempiente per aver rifiutato la stipula definitiva dopo proroghe.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto in parte il ricorso della Marseghina: ha ritenuto fondati i motivi che sostenevano come l'apposizione del vincolo preordinato all'esproprio possa incidere sulla commerciabilità e utilizzabilità del bene e, qualora l'acquisto fosse stato basato sull'edificabilità del terreno (presupposto del consenso), ciò può legittimare la risoluzione del preliminare per presupposizione. La sentenza della Corte d'Appello è stata cassata e la causa è stata rimessa alla Corte d'Appello di Venezia in diversa composizione per un nuovo esame, con l'indicazione di valutare in concreto le clausole del preliminare (artt. 5 e 6), il prezzo, il comportamento delle parti e, se necessario, aggiornare la CTU e accertare se il mutamento urbanistico abbia fatto venir meno il presupposto oggettivo del consenso.

Norme richiamate

• d.P.R. n. 327/2001 (T.U. espropri), artt. 9, 10, 12, 20, 32, 39

  La Corte ha riconosciuto che il procedimento espropriativo è complesso e che l'apposizione del vincolo preordinato all'esproprio può incidere sulla utilizzabilità del bene prima del decreto di esproprio; l'art. 39 è richiamato in tema di indennità per vincoli reiterati o sostanzialmente espropriativi.

• l.r. Veneto n. 11/2004, artt. 3, 12, 22, 29

  Richiamata dalla ricorrente come normativa regionale rilevante per gli effetti delle varianti e delle salvaguardie urbanistiche sull'area; la Corte invita a valutare l'incidenza concreta delle determinazioni amministrative regionali/provinciali.

• d.P.R. n. 380/2001, art. 12, co. 3

  Richiamato tra le norme urbanistiche rilevanti per la destinazione del terreno e le procedure di pianificazione.

• legge n. 241/1990, art. 14-bis e art. 14-quater

  Richiamate con riferimento alla conferenza di servizi in forma sincrona e ai suoi effetti, in particolare la dichiarazione di pubblica utilità e l'efficacia degli atti collegati.

• Codice Civile, art. 1175

  Principio di diligenza nell'esecuzione del contratto; invocato in tema di obblighi accessori di protezione che le parti avrebbero dovuto adottare.

• Codice Civile, art. 1375

  Buona fede nell'esecuzione del contratto; richiamato insieme all'art. 1175 in relazione ai doveri delle parti nel corso del rapporto preliminare.

• Codice Civile, artt. 1256, 1463, 1467, 1468

  Norme sul caso fortuito, impossibilità sopravvenuta, risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta e conseguenze; utilizzate per discutere se il vincolo urbanistico abbia determinato impossibilità o eccessiva onerosità della prestazione.

• Codice Civile, art. 2932

  Riferito in tema di esecuzione specifica del preliminare; la giurisprudenza richiamata distingue i casi in cui il mutamento urbanistico impedisce di disporre l'esecuzione specifica.

• Codice Civile, art. 1385

  Rilevato nella discussione sui rimedi alternativi in caso di inadempimento (recesso con ritenzione della caparra vs risoluzione e risarcimento) e sulla incompatibilità dei due rimedi se scelti definitivamente.

• Codice di Procedura Civile, art. 360, co. 1, n. 5

  Motivo di cassazione per omesso esame di fatto decisivo; sollevato dalla ricorrente con riferimento alla valutazione degli atti amministrativi e documentali non considerati.

• Codice di Procedura Civile, artt. 112 e 99

  Richiamati in relazione ai vizi di ultrapetizione ed extrapetizione e alla corretta pronuncia sulle domande poste in giudizio; parte dei motivi non accolta ma considerati nel quadro complessivo.

• Codice di Procedura Civile, art. 210

  Richiamato nelle contestazioni sulla produzione documentale e sulle istanze di esibizione; la Corte territoriale aveva rigettato alcune istanze per inammissibilità.

Massime di principio

• Il vincolo preordinato all'esproprio può incidere concretamente sulla commerciabilità e utilizzabilità del bene già prima del decreto di esproprio; se l'acquisto si fondava sull'edificabilità, ciò può giustificare la risoluzione del preliminare per presupposizione.
• Nei contratti preliminari di terreni è essenziale valutare il contenuto delle clausole contrattuali (garanzie sulla libertà da vincoli, indicazioni urbanistiche) insieme al prezzo e al comportamento successivo delle parti per determinare se esistesse un presupposto oggettivo del consenso.
• La distinzione tra vincolo derivante dal piano regolatore generale e vincolo preordinato all'esproprio è rilevante: quest'ultimo è puntuale e può avere effetti pregiudizievoli specifici sull'area che giustificano rimedi contrattuali.
• Il giudice di merito deve aggiornare l'istruttoria (ad es. CTU) se sopravvengono atti amministrativi rilevanti dopo la prima decisione, e valutare la prevedibilità del mutamento urbanistico ai fini della diligenza della parte acquirente.
• I rimedi disponibili (recesso con ritenzione della caparra vs risoluzione con risarcimento) sono alternativi e la scelta ha effetti vincolanti: il corretto inquadramento giuridico della domanda è cruciale.
• In situazioni analoghe, la parte acquirente che invoca la risoluzione dovrà dimostrare che l'edificabilità o altra qualità dell'area costituiva presupposto comune e determinante del consenso; la parte venditrice dovrà dimostrare la prevedibilità o l'assenza di incidenza tale da mutare la causa negoziale.