Cassazione Civile, Sentenza n. 23056/2022 del 25/07/2022

Esito

La controversia

Controversia circa l'applicabilità degli artt. 38 e 39 della L. 392/1978 (diritto di prelazione e diritto di riscatto del conduttore) nel caso di trasferimento della proprietà tramite pactum fiduciae eseguito in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 c.c.; in particolare si discuteva se il trasferimento fosse "oneroso" e "volontario" ai fini dell'operatività della disciplina della prelazione/riscatto, se la promessa di vendita antecedente alla locazione potesse sopprimere il diritto di prelazione del conduttore e se, in caso di accoglimento del riscatto, il conduttore fosse tenuto a pagare i canoni al terzo acquirente nel periodo intercorrente tra la vendita e la pronuncia definitiva. Altri profili dedotti riguardavano la richiesta di restituzione dei canoni pagati al terzo durante il giudizio, la contestazione dell'ammissibilità di domande introdotte in riassunzione, l'omissione di consulenza tecnica d'ufficio sul valore commerciale, e doglianze di violazione di norme processuali e costituzionali.

La decisione

La Corte di legittimità ha rigettato il ricorso principale proposto da Olimpia s.r.l. ma ha accolto in parte il ricorso incidentale (proposto dai resistenti) con riferimento a due motivi: è stata dichiarata la parziale fondatezza della censura relativa alla novità della domanda di ripetizione dei canoni (accoglimento parziale del primo motivo incidentale) e l'integrale accoglimento del secondo motivo incidentale, con la conseguente cassazione della sentenza impugnata in parte e rinvio della causa alla corte territoriale in diversa sezione e composizione. Sul piano sostanziale, la Corte ha confermato il principio che il trasferimento della proprietà avvenuto nel corso della locazione, anche per effetto di esecuzione in forma specifica di un pactum fiduciae ai sensi dell'art. 2932 c.c., può rientrare nel regime degli artt. 38-39 L. 392/1978 qualora ricorra l'onerosità e ciò era stato ritenuto acclarato dal giudice di merito (richiamando la sentenza del Tribunale di Napoli del 5.10.2009). Inoltre la Corte – richiamando e aggiornando l'indirizzo nomofilattico recente (Cass. sez. 3, 15 dicembre 2021 n. 40252) – ha affermato che, se il diritto di riscatto del conduttore è riconosciuto, la pronuncia ha natura accertativa e effetto ex tunc, con la conseguenza che il conduttore vittorioso non è tenuto a pagare i canoni al retrattato per il periodo intercorrente tra la vendita e il passaggio in giudicato della sentenza di accoglimento; per tali profili la sentenza impugnata è stata cassata e rinviata.

Norme richiamate

• art. 38 L. 392/1978

  La Corte ha ritenuto applicabile la disciplina della prelazione anche al trasferimento eseguito in forma specifica di un pactum fiduciae (se il trasferimento è avvenuto a titolo oneroso nel corso della locazione): la prelazione del conduttore prevale sull'interesse del promissario acquirente quando il rapporto locativo è sorto prima della vendita promessa

• art. 39 L. 392/1978

  Il diritto di riscatto ha natura potestativa e, secondo l'orientamento nomofilattico richiamato dalla Corte (in particolare Cass. 15/12/2021 n.40252), la pronuncia di accoglimento è di mera natura accertativa con effetto ex tunc, con la conseguenza che il retraente non è tenuto a pagare i canoni maturati tra la vendita e il passaggio in giudicato

• art. 2932 c.c.

  L'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di trasferire (azione ex art. 2932 c.c.) realizzata per effetto del pactum fiduciae è stata ritenuta idonea a determinare trasferimento della proprietà suscettibile di attivare gli artt. 38-39 L. 392/1978, qualora emerga l'onerosità del trasferimento

• art. 384 c.p.c.

  Il giudice di rinvio è tenuto ad uniformarsi al principio di diritto enunciato dalla Corte di legittimità e non può rimettere in discussione il principio già stabilito

• art. 360 c.p.c. (comma 1, nn. 3 e 5)

  Norme richiamate quale parametro per le censure di violazione di legge e omesso esame di fatto decisivo, su cui sono state valutate le doglianze di parte

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato in relazione all'obbligo del giudice di pronunciarsi su tutte le domande e relative conclusioni; la Corte ha ritenuto fondata in parte la censura circa la qualificazione come nuova della domanda di ripetizione dei canoni proposta in riassunzione

• art. 394 c.p.c. (comma 3)

  Richiamata in tema di limiti alle nuove conclusioni nel giudizio di rinvio; il giudice di rinvio ha giudicato parte della domanda introdotta in riassunzione come nuova e quindi inammissibile ai sensi della norma

• art. 2033 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per la pretesa di indebito rimborso dei canoni versati al terzo; la Corte, alla luce della regola dell'effetto ex tunc del riscatto, ha accolto la teoria secondo cui il retraente vittorioso non deve corrispondere i canoni al retrattato nel periodo intercorso

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla contestazione dei pagamenti e alla valutazione probatoria; la Corte ricorda che la deduzione di fatti processuali non contestati va valutata secondo le regole istruttorie

• art. 13 comma 1-quater, d.P.R. 115/2012

  Norma richiamata in tema di contributo unificato: la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato

• art. 42 Cost.

  Invocata dai ricorrenti per censure di incostituzionalità degli artt. 38-39 ma la Corte ha ritenuto infondate le questioni prospettate e ha richiamato la giurisprudenza costituzionale che considera la proprietà in funzione sociale; non ha ritenuto sussistere motivo valido per rimessione alla Consulta

• art. 360 c.p.c. (comma 1, n.5) relativo all'omesso esame di fatto decisivo

  Richiamato in ordine alla censura sulla mancata CTU: la Corte ha ritenuto che la CTU richiesta sarebbe servita a valutare l'adeguatezza del prezzo ma non la mera sussistenza dell'onerosità, per cui l'omissione non è stata ritenuta decisiva

Massime di principio

• Se un rapporto di locazione sorge prima di una promessa di vendita o di un trasferimento formale, il diritto di prelazione del conduttore tende a prevalere sull'interesse del promissario acquirente; la promessa antecedente non sopprime automaticamente la prelazione
• L'esecuzione in forma specifica di un'obbligazione di trasferimento (art. 2932 c.c.) nata da un pactum fiduciae può essere qualificata come trasferimento 'oneroso' ai fini degli artt. 38-39 L. 392/1978, se dalla sentenza che esegue l'obbligo emerge la determinazione o la quantificazione del corrispettivo
• Quando la pronuncia che accerta il valido esercizio del diritto di riscatto è favorevole al conduttore, la giurisprudenza di legittimità consolidata riconosce un effetto ex tunc: il retraente è sostituito retroattivamente al terzo e non è tenuto a corrispondere i canoni al retrattato nel periodo intercorrente tra la vendita e il passaggio in giudicato
• L'onerosità del trasferimento va valutata sulla base dell'accertamento giudiziale complessivo (motivazione e dispositivo): non è decisivo che il prezzo sia indicato solo nella motivazione se da essa emerge chiaramente la determinazione del corrispettivo
• Domande formulate in termini 'a far data da' comprendono, di regola, anche i crediti che maturano successivamente a quella data; la qualificazione come 'nuova' della domanda in riassunzione va valutata con attenzione, ma non sempre è corretta la definizione di nuova la richiesta di ripetizione di somme future
• La valutazione del valore commerciale o dell'adeguatezza del prezzo (CTU) attiene alla congruità del corrispettivo ma non alla sussistenza formale dell'onerosità: l'eventuale differenza tra prezzo pattuito e valore di mercato non incide automaticamente sull'applicabilità della disciplina della prelazione/riscatto
• Questioni di incostituzionalità che mirino a riequilibrare problemi derivanti da accertamenti di fatto già passati in giudicato sono difficili da accogliere: il giudicato e gli accertamenti già intervenuti costituiscono un limite sostanziale
• Il giudice di merito deve uniformarsi ai principi stabiliti dalla Corte di cassazione; le parti devono sollevare con tempestività e chiarezza le questioni fondamentali (es. contestazione dell'onerosità, prova del pagamento del prezzo) e documentare tempestivamente le domande che intendono mantenere in riassunzione