Cassazione Civile, Sentenza n. 7489/2025 del 20/03/2025

Esito

La controversia

Frank Paolo impugnava la decisione della Corte d'appello di Genova che, in riforma del tribunale, aveva ritenuto esecutiva nei suoi confronti la sentenza del 2016 che aveva condannato il condominio al pagamento dei lavori di rifacimento della facciata. Il ricorrente sosteneva di non dover rispondere del debito condominiale poiché aveva acquistato l'unità immobiliare nel 2010, successivamente alla delibera condominiale del 2005 che aveva approvato i lavori; pertanto il suo difetto di titolarità passiva rispetto a quel debito era anteriore alla formazione del titolo esecutivo e poteva essere opposto.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, ritenendo fondato il motivo. Pur riconoscendo che, in generale, la sentenza pronunciata contro il condominio costituisce titolo esecutivo nei confronti dei singoli condomini e che l'amministratore rappresenta processualmente il condominio ai sensi dell'art. 1131 c.c., la Corte ha precisato che la posizione personale di estraneità del singolo condomino rispetto a un debito sorto anteriormente all'acquisto dell'unità non è ricomprensibile nell'ambito della rappresentanza dell'amministratore né può essere efficacemente preclusa al condomino. Ne consegue che il condomino, privato della possibilità di far valere tale eccezione nel giudizio di merito (ove l'intervento è solo adesivo), può tuttavia proporre l'opposizione in sede esecutiva per far valere la propria estraneità. La sentenza impugnata è stata cassata e la causa rinviata alla Corte d'appello di Genova in diversa composizione.

Norme richiamate

• art. 1131 c.c.

  L'art. 1131 c.c. è stato richiamato quale disposizione che conferisce all'amministratore la rappresentanza processuale del condominio; la Corte però osserva che tale rappresentanza non consente all'amministratore di far valere o precludere posizioni personali e private dei singoli condomini, come l'estraneità a un debito sorto anteriormente all'acquisto

• art. 2909 c.c.

  Norma richiamata nel ricorso; dal testo della sentenza non emerge una interpretazione autonoma e decisiva di questa norma, essa risulta evocata nell'ambito della discussione sui rimedi esecutivi e sulle eccezioni opponibili in fase esecutiva

• art. 63 disp. att. c.c.

  L'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile è stato richiamato nel senso consolidato che il condomino che acquista successivamente all'adozione della delibera che approva i lavori non è obbligato per quel debito; la Corte afferma che tale situazione personale di estraneità deve poter essere fatta valere dal singolo condomino, anche in sede esecutiva

Massime di principio

• La sentenza che condanna il condominio costituisce, di regola, titolo esecutivo anche verso i singoli condomini quanto a esistenza e ammontare del credito, ma non impedisce al singolo condomino di far valere la propria posizione personale di estraneità al debito in sede esecutiva
• L'amministratore ha la rappresentanza processuale del condominio (art. 1131 c.c.), ma tale rappresentanza non può veicolare eccezioni strettamente personali dei singoli condomini né precludere il diritto di questi ultimi a far valere difese proprie
• Se si acquista un'unità dopo l'adozione di una delibera che ha generato l'obbligazione condominiale per lavori innovativi/straordinari, il nuovo proprietario non è generalmente obbligato per quel debito; in caso di azione del creditore è opportuno verificare e documentare la data della delibera e dell'acquisto
• Il condomino che intenda difendersi contro un'azione esecutiva fondata su una sentenza resa contro il condominio può proporre opposizione all'esecuzione per far valere la propria estraneità; l'intervento adesivo nel giudizio di merito non consente invece di sollevare domande o eccezioni autonome
• Nel caso di pagamento effettuato dal condomino ritenuto poi estraneo al debito, il rimedio può essere la ripetizione nei confronti di chi era obbligato al momento della delibera (ad esempio il precedente proprietario), quindi è prudente agire tempestivamente per tutelare la posizione e raccogliere prove documentali