Cassazione Civile, Ordinanza n. 31759/2025 del 04/12/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un conflitto tra i proprietari di diverse porzioni di un immobile sito in Capri circa la natura del lastrico solare posto a copertura dell'edificio. In primo grado una società aveva chiesto l'accertamento della comproprietà del locale cisterna/cantina e la rimozione di opere realizzate dalla controparte; la convenuta aveva resistito e proposto domanda riconvenzionale di usucapione della cantinola e di accertamento della proprietà comune del lastrico solare, con rimozione delle opere eseguite dall'attrice. Il Tribunale aveva accolto le riconvenzionali. In appello, però, la Corte territoriale ha riformato la decisione sul punto del lastrico, ritenendo che dai titoli risultasse la vendita del terrazzo al secondo piano all'originaria attrice e che esso coincidesse con il lastrico oggetto di causa, con conseguente esclusione della comunione. Contro tale statuizione la parte soccombente ha proposto ricorso per cassazione affidato a quattro motivi sostanzialmente unificati: violazione degli artt. 112, 115, 116 c.p.c., 1117 e 2697 c.c. e vizio di motivazione ex art. 360, n. 5 c.p.c., sostenendo che la Corte d'appello avesse travisato i titoli di provenienza, ignorato schede di frazionamento, planimetrie, consulenza tecnica d'ufficio, documentazione fotografica e riconoscimenti della controparte, dai quali emergerebbe che il terrazzo trasferito nel 1981 era solo una porzione sopraelevata e non il lastrico solare, che pertanto doveva presumersi comune ai proprietari dei piani. È stato anche dedotto, in via ulteriore, il tema della liquidazione delle spese ex art. 92 c.p.c. in caso di accoglimento del ricorso.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati i motivi perché la Corte d'appello aveva correttamente applicato il principio secondo cui il lastrico solare è, in via presuntiva, bene comune ex art. 1117 c.c., salvo che risulti il contrario dal titolo; nel caso concreto, il giudice di merito ha interpretato i titoli di acquisto e la scrittura costitutiva del condominio del 1981 come attributivi in modo espresso del terrazzo al secondo piano a una sola parte, individuandolo come coincidente con il lastrico di causa, e ha corroborato tale lettura con CTU, planimetrie, materiali fotografici e mappe catastali. La Suprema Corte ha osservato che la censura si risolveva in una mera richiesta di diversa lettura delle prove e dei titoli, non consentita in sede di legittimità. Ha inoltre richiamato i limiti del sindacato ex artt. 115 e 116 c.p.c. e 2697 c.c., chiarendo che la violazione di tali norme non ricorre quando si contesti soltanto la valutazione del materiale istruttorio. Conseguentemente il ricorso è stato respinto e la ricorrente condannata alle spese, con attestazione dell'obbligo di ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  Il lastrico solare è bene comune per presunzione legale, salvo che il contrario risulti in modo chiaro e univoco dal titolo; la comunione può essere esclusa dal primo atto di trasferimento se il bene è riservato a uno solo dei contraenti.

• art. 112 c.p.c.

  La violazione è dedotta in relazione all'asserito mancato esame di una domanda riconvenzionale; la Corte non ravvisa alcuna omissione decisoria, ritenendo infondata la censura sostanziale.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione è configurabile solo se il giudice pone a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti o acquisite d'ufficio fuori dei poteri consentiti; non quando si contesti solo la valutazione delle prove ritualmente acquisite.

• art. 116 c.p.c.

  La censura è ammissibile solo se il giudice attribuisce a una prova un valore diverso da quello legale o dichiara di valutarla secondo prudente apprezzamento quando invece è soggetta a regola diversa; il mero cattivo esercizio del prudente apprezzamento non integra violazione di legge.

• art. 2697 c.c.

  La violazione sussiste solo se l'onere della prova è ripartito a carico della parte sbagliata; non se si contesta l'apprezzamento, da parte del giudice, dell'adeguatezza della prova offerta dalla parte onerata.

• art. 360, n. 5 c.p.c.

  Il sindacato di legittimità sulla motivazione è consentito solo nei limiti rigorosi del vizio motivazionale; non può essere utilizzato per ottenere una rivalutazione del merito probatorio.

• art. 92 c.p.c.

  La richiesta di diversa regolamentazione delle spese resta assorbita dal rigetto del ricorso e non comporta modifica del governo delle spese disposto nei gradi di merito.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Dà luogo, in caso di rigetto del ricorso, all'obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Il lastrico solare si presume comune tra i proprietari dei diversi piani o porzioni di piano, ma la presunzione è superabile quando dal titolo di provenienza emerga in modo espresso e inequivoco una riserva di proprietà esclusiva in favore di un soggetto determinato.
• Ai fini dell'accertamento della natura comune o esclusiva di un bene potenzialmente rientrante nelle parti comuni, il giudice deve valorizzare anzitutto il primo atto di trasferimento dall'originario proprietario e la documentazione negoziale e planimetrica ad esso collegata.
• In sede di legittimità non è consentita una nuova valutazione del materiale probatorio: la censura che mira soltanto a sostituire un'interpretazione alternativa dei titoli e delle risultanze istruttorie a quella ritenuta plausibile dal giudice di merito è inammissibile o comunque infondata.
• La violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. ricorre solo in ipotesi tipizzate, rispettivamente per l'utilizzo di prove non introdotte o per l'attribuzione a una prova di un valore legale diverso da quello previsto; non basta lamentare una errata ponderazione delle prove.
• La violazione dell'art. 2697 c.c. riguarda soltanto l'errata ripartizione dell'onere della prova, non anche l'erronea valutazione dell'assolvimento dell'onere stesso da parte del giudice di merito.
• Il vizio motivazionale ex art. 360, n. 5 c.p.c. non consente di trasformare il giudizio di cassazione in un terzo grado di merito sulle prove, ma solo di censurare specifiche omissioni o anomalie motivazionali nei limiti previsti dalla legge.

Come è indicizzato