Cassazione Civile, Ordinanza n. 18906/2024 del 10/07/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita avente ad oggetto alcuni immobili. In un primo giudizio era stata pronunciata sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., subordinando il trasferimento della proprietà al pagamento del saldo prezzo. Successivamente la società promittente venditrice ha chiesto che fosse accertata la risoluzione di diritto del rapporto derivante da quella sentenza, o in subordine la risoluzione per inadempimento dell'altra parte. La controparte, oltre a resistere, ha proposto domanda riconvenzionale per il risarcimento del danno da mancata disponibilità del bene, sostenendo di non aver potuto locare a terzi il complesso immobiliare. Il Tribunale ha accolto la domanda risolutoria e ha riconosciuto anche il danno da lucro cessante. In appello, però, è stata esclusa la risarcibilità del danno da mancata percezione dei canoni di locazione. Con il ricorso per cassazione la società soccombente ha dedotto: 1) violazione degli artt. 112, 345 c.p.c. e 24, 111 Cost., per avere la Corte d'appello ritenuto non provato il danno; 2) violazione degli artt. 1223 e 1226 c.c. e 115 c.p.c., per avere escluso la liquidazione equitativa del danno da mancata disponibilità dell'immobile, affermando che a tal fine fosse necessaria una prova rigorosa dell'esistenza del pregiudizio e non fossero sufficienti presunzioni.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il secondo motivo di ricorso e ha dichiarato assorbito il primo. Ha cassato la sentenza impugnata limitatamente al capo relativo al diniego del risarcimento del danno da lucro cessante e ha rinviato la causa alla Corte di appello di Torino, in diversa composizione, anche per le spese. La Cassazione ha ritenuto che il giudice di merito avesse erroneamente escluso di poter valorizzare gli indizi e il ragionamento presuntivo per verificare l'esistenza del danno e per procedere, ove del caso, alla sua liquidazione equitativa. Il giudice di rinvio dovrà quindi accertare se, in concreto e in astratto, sussista un danno risarcibile per la mancata disponibilità del bene, tenendo conto anche del comportamento successivo delle parti e del compendio istruttorio.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  viene richiamato come base della sentenza costitutiva che ha tenuto luogo del contratto definitivo non concluso

• art. 1454 c.c.

  viene richiamato per l'accertamento della risoluzione di diritto del rapporto derivante dalla precedente sentenza costitutiva

• art. 112 c.p.c.

  evocato nel motivo di ricorso come norma processuale asseritamente violata per omessa o errata pronuncia sul danno

• art. 345 c.p.c.

  evocato nel motivo di ricorso come parametro della censura processuale

• art. 24 Cost.

  richiamato nel motivo di ricorso in relazione al diritto di difesa e al corretto esame della domanda risarcitoria

• art. 111 Cost.

  richiamato nel motivo di ricorso in relazione al giusto processo e alla motivazione

• art. 1223 c.c.

  richiamato quale norma sulla risarcibilità del danno emergente e del lucro cessante

• art. 1226 c.c.

  richiamato quale norma che consente la liquidazione equitativa del danno quando non sia possibile provarne il preciso ammontare

• art. 115 c.p.c.

  richiamato per censurare l'erronea valutazione delle prove e degli elementi presuntivi

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  indica il vizio processuale dedotto con il primo motivo

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  indica la violazione o falsa applicazione di legge dedotta con il secondo motivo

Massime di principio

• In tema di risarcimento del danno da mancata disponibilità di un bene immobile, il danneggiato deve allegare la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito; la prova può essere fornita anche per presunzioni e mediante nozioni di comune esperienza, specie quando il convenuto contesti specificamente la domanda.
• Quando il danno esiste ma non può essere provato nel suo preciso ammontare, il giudice può liquidarlo equitativamente ai sensi dell'art. 1226 c.c., anche assumendo come parametro il canone locativo di mercato.
• Il giudice di merito non può escludere in astratto la risarcibilità del danno solo perché manchi un contratto scritto di locazione o una prova documentale del rapporto con il terzo, se dagli elementi di causa possano desumersi, in via presuntiva, perdita di utilità o di occasioni economiche.
• Nel valutare la domanda risarcitoria, il giudice deve considerare non solo i dati documentali, ma anche il comportamento successivo delle parti e gli altri indizi ricavabili dagli atti, verificando complessivamente se il pregiudizio allegato sia configurabile e quantificabile in via equitativa.

Come è indicizzato